Par notaire

L'achat d'une maison est un événement passionnant. Le compromis de vente ou « compromis » peut constituer la base de l'acte notarié, mais ce dernier n'en est pas moins important. Ce n'est que par un acte notarié que l'acheteur bénéficie d'une protection  et de la certitude que son achat est protégé contre les réclamations de tiers.

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Lisez attentivement lePetitimprimer et vous avez le droit dechangements à faire dans un accord ouacte notarié si vous n'êtes pas d'accord avec certaines affirmations...et vous pouvez ajouter quelque chose vous-même... même s'ils veulent refuser !

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BV : sont une fois un réglage effectué par un de mes clientset attaché comme suit...

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OBJET DU CONTRAT-VENTE

Les parties m'ont demandé, notaire, d'authentifier le contrat conclu directement entre elles comme suit :

Le vendeur déclare vendre, céder et transférer sous les garanties ordinaires de plein droit et libres, quittes et libres de toutes dettes, inscriptions et droits d'hypothèque quelconques, à et au profit de l'acheteur, qui accepte dans les conditions convenues au présent acte. Les parties déclarent s'engager à passer l'acte à distance conformément à l'article 9, §3 de la loi du 25 ventôse an XI sur l'office notarial

L'acheteur déclare accepter l'achat

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Par exemple : paiement du décompte des derniers 5% et les travaux supplémentaires y sont ajoutés dans l'acte...

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Dans les 3 jours suivant l'acceptation mutuelle de la réception provisoire et la remise des clés, tel qu'indiqué dans le procès-verbal de réception provisoire b) Pour le sauvetage 2,5%

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Pour la révision du prix d'achat, il a été noté comme suit....

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Le prix d'achat indiqué ci-dessus n'est pas révisable et est donc ferme et non modifiable de convention expresse entre les parties, sous réserve de travaux supplémentaires ou réduits convenus.

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Surface

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avec garantie de grandeur ou de surface, la surface de ....m2 (hors terrasse) proposée dans les plans de vente ne s'écartant pas de plus d'un/vingtième de la surface précitée. L'acheteur déclare que la superficie réelle réalisée n'est pas encore connue par lui.

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Aménagement urbain

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Le vendeur garantit à l'acquéreur que les travaux et actions qu'il a lui-même effectués sur le bien sont conformes à la législation sur l'aménagement du territoire et à toute autre législation applicable.

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 Dossier post intervention 

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au plus tard dans les 6 mois après la livraison provisoire des parties privatives

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Délai d'exécution

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En cas de livraison provisoire tardive des privatifs vendus dans le présent contrat, imputable au vendeur, l'indemnité égale à une valeur locative de cette maison ou appartement par mois  et par garage/débarras ensemble, à compter de la mise en demeure légalement valable, à l'exclusion de toute autre indemnité, le tout sauf cas de force majeure.

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En n'apportant que quelques ajustements avant la signature d'un compromis, ma cliente était plus solidement à sa place et nous avons pu beaucoup mieux nous défendre après les discussions qui ont suivi.

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Veuillez vous renseigneru certainement à l'avance avec un avocat pour vouspanneaux! Vous avez le droit de faire ces ajustements comme par exemple ci-dessus dans un acte ou un compromis de vente ! Ne laissez pas le vendeur vous tromper et laissez le notaire le noter... vous avez le droit !

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Lire la suite sur "Signer l'acte notarié"

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Par l'intermédiaire d'un entrepreneur/promoteur de construction ou d'un maître d'ouvrage

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Par exemple, vous pouvez également apporter des modifications à un contrat de vente comme décrit ci-dessus.

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Veuillez garder à l'esprit que par la loi breyne avec clé sur la porte ... et à partir de vous effectuez des paiements en plusieurs fois et aussi des travaux supplémentaires (en tant que client) donne une mission à l'entrepreneur ou au promoteur immobilier ... vous serez alors déjà considéré comme client et être propriétaire.

(par exemple, choisissez une cuisine plus grande ou des sols plus chers et faites-les installer, etc.)

Vous avez alors plus de droits, y compris, par exemple, demander plusieurs visites du site, etc.

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Ensuite, vous ne recevrez les clés qu'une fois l'acte signé par les deux/toutes les parties chez le notaire !

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Veuillez noter... si la réception provisoire a lieu à l'avance et que le PV (Process Report of Provisional Acceptance) a été signé par les deux parties et que le paiement intégral a été effectué... la remise a effectivement déjà eu lieu et l'entrepreneur n'est plus responsable pour cette maison ou cet appartement.

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Alors ... à partir d'ici, vous êtes déjà propriétaire de cette maison ou de cet appartement ... même si vous devez encore payer après la signature de l'acte de vente !

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Veuillez noter que vous avez le droit de faire bloquer une somme chez le notaire en raison, par exemple, de travaux qui n'ont pas encore été effectués (c'est-à-dire des travaux différés). Le notaire retient alors dans la plupart des cas 10% de la somme totale... et la place sur un compte séparé... et ce paiement en attente si les deux parties conviennent que les travaux différés ont été entièrement exécutés... et après approbation par le propriétaires d'exécution selon l'art.

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En cas de retenue légale d'une somme par le notaire, il ne peut y avoir aucune raison de ne pas procéder à l'acte et de ne pas remettre les clés. Les vendeurs sont alors tenus de faire passer l'acte à ce moment-là et de remettre les clés.

Assurez-vous de fournir au notaire une liste détaillée, par exemple des travaux différés et le montant par partie (somme de l'achat + installation !)

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N'oubliez pas d'envoyer une lettre recommandée avant l'expiration de ce délai convenu conformément au compromis de vente.

Envoyez-le au moins quelques jours avant... Vous n'avez pas à tenir compte des jours perdus par la météo etc... c'est à eux de présenter cette preuve qu'ils utilisent aussi les jours perdus par la météo et d'ajouter ceci._d04a07d8- 9cd1-3239 -9149-20813d6c673b_

Si vous le faites après la date de livraison convenue, cela comptera à partir de la date de votre mise en demeure.
 

Dans un compromis de vente on mentionne très souvent une pénalité de retard entre 20/30€ par jour calendaire, ce qui bien évidemment dans la plupart des cas ne correspond pas à une valeur locative par mois d'une maison ou d'un appartement...même s'il est signé par les deux parties. ..selon le "Breyne Act", ceci est toujours considéré comme non écrit (non valide) et il y a des sanctions claires contre cela.​

Si une pénalité de retard est demandée par l'envoi d'une lettre recommandée... veuillez indiquer immédiatement dans votre lettre qu'ils doivent la calculer sur la base de la valeur locative de la maison ou de l'appartement par mois !

Les dispositions de la loi sont impératives (on ne peut et ne peut y déroger).

 

Dans les maisons neuves

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Demandez à faire des visites de chantier régulières... vous y avez certainement droit... avec des projets plus importants c'est plus difficile de le faire pendant le gros oeuvre... et cela om raisons de sécurité lors de l'entrée sur le chantier.

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Parfois, ils le permettent pendant les travaux de construction.

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Laissez-vous assister par un expert en construction qui vous guidera dans cette vérification... il verra beaucoup plus de choses qui ont pu être mal faites... et pourra alors faire des ajustements avant qu'il ne soit trop tard.

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Il listera ensuite alle remarques susceptibles d'évoluer... et pouvant être complétées après de nouvelles vérifications approfondies lors d'autres vérifications d'autres jours.

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Dans les appartements

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Pour les appartements, comme ci-dessus, sauf qu'ils ne le permettront jamais pendant les travaux de gros œuvre ! (l'érection du bâtiment lui-même en gros-œuvre...c'est-à-dire hors finitions)

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Trop souvent, il y a une demande de paiement intégral de la facture finale avant la livraison provisoire... alors que tous les travaux convenus ne sont même pas entièrement terminés...

La loi du 9 juillet 1971 est claire... et BW. Art.14 Quiconque aura violé directement ou indirectement les dispositions de l'article 10 en exigeant ou en acceptant des paiements sera puni d'un emprisonnement de huit jours à un mois et d'une amende.
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Sur notre insistance...maintenant tous les promoteurs de construction et les entreprises de construction dont nous avons terminé les livraisons et ceux qui ne se sont pas conformés à cela...cette disposition de la loi Breyne Art.10 et
BW.art.14...(Paiements), à l'exception d'une entreprise de construction qui persiste obstinément avec this violation. Nous continuerons donc à persévérer et à agir avec obstination... que ces règles juridiques
devrait suivre.

 

Si vous effectuez un paiement du règlement final...que l'entrepreneur ou le promoteur du bâtiment demande de payer...et cela doit également être sur leur compte 3 jours avant l'achèvement​...est-ce automatique une réception des travaux et livraison... même si vous n'avez pas encore signé le PV.

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Ne fais jamais cela!

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Conformément à la loi, le paiement du dernier acompte (5% pour les travaux les plus importants et complémentaires) vaut acceptation de la livraison et des travaux effectués.

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Le client demande donc en fait d'accepter la livraison et le travail qui a été effectué !

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Ne payez votre solde final qu'après avoir signé votre PV... ils ne devraient jamais refuser !

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Un client m'a appelé et m'a raconté son histoire...

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"Ce client m'informe qu'il estime que les travaux d'il y a des mois n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art... il a mandaté un architecte pour coordonner ces travaux du début à la fin.

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Poses d'architectetour entrepreneur avec qui il a déjà travaillé plusieurs fois...la mauvaise exécution de l'entrepreneur n'est même pas constatée par l'architecte fr corrigé selon le constructeur.

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Aucun rapport de chantier n'a été fait par l'architecte lors de ses visites de chantier qu'il a prétendu avoir faites en partie sans la présence du client. L'architecte ne peut pas prouver ses frais d'honoraires à cet égard car il n'a pas daté les rapports de chantier et fait des photos pour chaque visite de chantier !

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À la fin des travaux, le client est mis sous pression pour payer les factures finales de l'entrepreneur et de l'architecte, sinon il ne fournirait pas les documents concernant les subventions au client.

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Le maître d'ouvrage paie  les factures et ce sous la pression de l'architecte et la pression des délais pour des demandes de subventions qui passeraient rapidement. Il demande alors une livraison des travaux...il reçoit la réponse de l'architecte qu'en raison du paiement des factures définitives, les travaux ont déjà été approuvés et qu'il n'y a plus aucune raison de faire une livraison et de vérifier le travail effectué... et encore moins d'établir un PV !

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L'architecte savait ce qu'il faisait et a profité de la situation pour faire pression sur le client."

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Bien sûr, je vérifierai ce que je peux faire d'autre pour aider le client.

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L'architecte

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L'architecte a une mission de contrôle ainsi qu'un devoir d'assistance et d'information vis-à-vis du maître d'ouvrage. Si l'architecte lors de la constate des manquements dans l'exécution de ses missions de contrôle, il doit en informer préalablement le client,
d'abord au moyen de rapports de chantier.

Ces rapports de chantier sont indispensables pour que l'architecte puisse démontrer qu'il a rempli son devoir de visite régulière de chantier et a informé le maître d'ouvrage des manquements relevés par l'architecte et commis par l'entrepreneur.
entrepreneurs et de les avoir corrigés!

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L'entrepreneur ou le promoteur de travaux indique qu'il souhaite effectuer une livraison...et faire figurer les travaux restant à réaliser dans un PV de livraison provisoire comme point de livraison...ex. clôture de jardin en fil de fer ou autre... carrelage extérieur/terrasse... habillage de façade... électroménager de cuisine... robinetterie de douche... branchement électrique... etc... Je ne donne ici que quelques exemples parmi tant d'autres. (lire aussi l'art.10 de la loi Breyne)

N'est pas correcte... car alors cela devient un point de livraison et pas de travaux différés ... et là ils utilisent un an pour résoudre cela, ce qui n'est pas correct ... de plus vous ne pouvez plus invoquer de pénalité de retard ... même après un provisoire livraison... si les deux parties s'entendent pour livrer bien sûr ! Vous pouvez également reporter une livraison pour cela... quoi qu'il en soit, ils devront toujours payer une amende par jour calendaire s'ils livrent les travaux prévus trop tard selon l'accord !
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Le plus important est de savoir comment vous formulez cela sur votre PV de livraison provisoire ! Bien sûr, les entrepreneurs et les promoteurs immobiliers n'aiment pas voir cela venir... parce que cela leur coûte de l'argent bien sûr. Ils feront tout pour éviter cela et essaieront quand même de livrer dans le but de considérer cela comme un point de livraison... ce qui n'est pas autorisé ! 

Les éléments qui n'ont pas encore été livrés et exécutés sont considérés comme des travaux différés et doivent également être notés sous cette rubrique dans le PV.

Avec les travaux différés, il y a aussi des paiements différés... gardez cela clairement à l'esprit et indiquez clairement qu'ils le notent également dans PV... et déduisez immédiatement le montant de votre solde final.

Le solde du prix des travaux n'est payable qu'en tranches qui ne pourront jamais excéder le prix des travaux déjà exécutés.

 

Un article dans l'acte notarié qui a été repris d'un promoteur immobilier ou d'un entrepreneur j'ai pu déterminer ce qui suit...

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"Ne peuvent être considérés comme un motif de refus de livraison :

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L'état des parties communes ne peut en aucun cas empêcher la livraison provisoire d'un lot privatif.

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Pour les parties communes, une période de mise en œuvre plus longue est prévue, ce qui peut se traduire par le fait que, par exemple, l'ascenseur n'a pas encore été mis en service. cependant, l'accès au terrain privé sera assuré."

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Cet article est complètement faux

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Ce que je ne comprends pas, c'est qu'un notaire se contente de reprendre cet article à un promoteur immobilier ou à un entrepreneur sans s'informer suffisamment sur l'application légalement requise des 3 points pour les parties communes qui doivent d'abord être en ordre avant que les parties privatives ne soient autorisées / peut céder.

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Les points suivantsdevoir  doit avoir été inspecté et mis en service avant qu'un seul appartement privé puisse être achevé :

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1) Les parties communes et la cage d'escalier doivent être accessibles et sécuritaires et les mains courantes dans la cage d'escalier doivent être présentes !

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2) L'ascenseur doit être inspecté et mis en service et accessible au public !

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3) La sécurité incendie doit être testée et mise en service !

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Si seulement 1 de ces points n'est pas en règle, vous pouvez en effet refuser la livraison de votre appartement.

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Il y a un point supplémentaire... la sécurité incendie... j'y reviendrai au point 14.

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J'ai fait des livraisons sur 23 étages... pouvez-vous imaginer être obligé de prendre les escaliers pour arriver à votre appartement ici... et pour les personnes âgées..."quand ils se lèvent"...au 23ème étage, ils doivent se reposer au moins une semaine pour récupérer !

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Au fait, l'escalier commun est considéré comme une issue de secours... alors descendez... si vous me comprenez.

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La réception est l'acte juridique unilatéral et substantiel par lequel l'entrepreneur met les travaux de construction à la disposition du maître d'ouvrage, afin que ce dernier puisse recevoir les travaux pour évaluation et réception. La réception implique le transfert de propriété des ouvrages et peut donc être assimilée à l'obligation de livraison du vendeur. 

La réception est l'acte juridique substantiel par lequel le client prend effectivement livraison des travaux de construction et prend ainsi effectivement possession du bien. 

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L'établissement d'un procès-verbal de livraison provisoire et sa signature par les deux parties est donc le seul moyenofficiellement document de transfert de la maison ou de l'appartement !

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Il n'y a donc pas d'autres documents lors de cette livraison qu'ils utilisent pour transférer cebiens à faire...même si tout n'a pas encore été payé...et aussi si ça passe par le notaire...voir point 03.

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Une livraisonself vouloir dire

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Une maison ou un appartement transfert au client (acheteurs) lorsqu'il est prêt.

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Au vu que qu'en réalité le transfert d'un bien a déjà eu lieu lors de la livraison provisoire en signant PV...vous ne récupérez les clés qu'immédiatement après que tous les paiements ont été effectués, à l'exception des paiements différés des travaux différés. ..vous ne payez que lorsqu'il est livré etréalisé zijn...et après votre évaluation si cela a été fait selon les règles de l'art.

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Je vous conseille donc de bien vous arranger au préalable avec la banque que cela soit encore possibledû amount est prêt pour que vous puissiez déposer immédiatement après la livraison via un téléphone portable ou un ordinateur portable que vouspeut-être takes.

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Si vous êtes pressé par le temps et que vous voulez vous lancer...

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Faites d'abord le tour rapidement pour voir si tout est là et s'il est question ou non de travaux différés ici... puis vous payez ce qu'il vous reste à payer et ensuite seulement faites votre tour complet d'inspection.

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Enfin de bons conseils !

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Ne vous laissez jamais mettre la pression s'ils indiquent qu'ils n'ont pas prévu trop de temps pour cela... il n'y a aucune loi qui dit combien de temps une livraison peut prendre... vous aurez tout le temps qu'il faut pour faire une inspection approfondie ... ils sont obligés ... et une livraison correcteprend minimum 3 heures et plus !

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Des menaces telles que (je l'ai déjà eu plusieurs fois) avec l'annonce qu'ils livreront ensuitene pas vouloir continuer par manque de temps qu'ils n'avaient pas prévu... clairement pas permis ! 

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Au moment où une livraison est demandée par eux etDate est corrigé par les deux parties... les deux parties ne peuvent plus refuser si l'entrée est possiblecertes (Habitable et pouvant utiliser toutes les commodités).

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Dans des cas exceptionnels, une livraison peut être refusée s'il y a desconstructif works en l'absence de cela doit encore être exécuté ou refait.

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Comme je l'ai décrit précédemment entre commentaires et travaux différés, je reviendrai sur les modalités d'exécutions.

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Avec des délais de remarques qui sont notés dans le PV, il y a déjà des entreprises qui le font automatiquement et utilisent entre 30 à 35 jours ouvrés pour cela... sauf pour les matières qui doivent être commandées à nouveau, comme le verre pour les menuiseries extérieures / le mobilier / repeindre les menuiseries extérieures, etc... on ne peut jamais fixer de délai pour cela, car on ne sait pas à ce moment-là quand arrivera la livraison... la repeindre des profilés est limitée dans le temps en fonction des températures et du temps sec.

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Demandez les commentaires nécessaires avant l'arrivée du peintre... et faites-le le plus tôt possible... de préférence dans les 14 jours. Certains par ex. crépissage / plinthes / chambranles de portes / réparation de carrelage mural etc... les autres affaires qui ne sont pas urgentes peuvent être réalisées dans un délai de 35 jours ouvrés.

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Dans le cas de travaux différés, cela doit être fait immédiatement à l'arrivée de la livraison... car cela devait être fait avant qu'une livraison ne soit demandée !

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Pour ceux qui ne l'ont pas encore noté, vous devez certainement les forcer à le noter (Maximum 35 jours ouvrables !)...dire "on ne fait pas ça" n'est pas autorisé...vous avez le droit de faire respecter cela dans le PV et écrivez ce que vous voulez... ils peuvent/peuvent aussi contredire cela dans le PV !

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Des accords clairs doivent être pris et énoncés dans le PV... car ils promettent tellement avec de belles paroles, mais par expérience je sais que rien n'en sortira !

Mieux que ce soit dans le PV... alors vous avez le droit d'envoyer une mise en demeure par la suite s'ils ne respectent pas les accords passés !

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S'ils continuent de refuser d'écrire vos notes, peu importe… cela peut aussi être conditionnel à certaines questions… alors faites venir immédiatement un huissier et enregistrez cela dans sa déclaration… c'est très important et ils sont généralement choqués par cela… je le fais toujours… .J'appelle alors notre service juridique et ils envoient immédiatement un huissier qui se trouve à proximité... en 20 minutes il est là et dresse un procès-verbal des constatations sur place !

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Depuis plus de 3 ans je vérifie si les trois points des parties communes sont remplis... et il y a bien une raison !

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Surtout en ce qui concerne la sécurité incendie... je m'explique :

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Je constate souvent que l'installation de sécurité incendie (Coffret de commande) dans le hall d'entrée n'est pas active (hors service)... et les gens procèdent encore à la livraison provisoire des parties privatives (Appartements).

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Quelles sont les conséquences pour vous en tant que propriétaires :

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Les parties privatives sont également assurées dans la police bloc des parties communes via la VME... qu'est-ce que cela veut dire.

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Toutes les parties fixes... tous les murs intérieurs y compris cuisine/portes/décor de salle de bain etc... sont également assurés dans cette police bloc... en tenant compte de la valeur standard... c'est à dire si vous avez d'autres portes luxueuses, plus chères/ Si vous avez fait installer une cuisine, les surcoûts ne sont pas assurés avec celle-ci... ce sont des luxes supplémentaires... et vous devez les assurer séparément avec vos effets mobiliers... ne l'oubliez pas !

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Lorsque l'on demande à diverses compagnies d'assurances la suite..."et si"...un incendie se déclare des parties communes vers les parties privatives et les appartements ont déjà été livrés, alors que la sécurité incendie des parties communes n'était pas encore en ordre/ sont... est-ce que l'assurance incendie de la police bloc souscrite par la VME couvre les dommages aux parties privatives ?

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La réponse des compagnies d'assurances était claire... si un lien de causalité peut être établi avec l'installation de sécurité incendie si elle n'avait pas été mise en service et qu'aucun certificat de contrôle n'était/n'est présent... il n'y a pas de couverture pour les parties privatives de la politique de blocage du VME !

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Les compagnies d'assurance ont été choquées par ma question parce qu'elles n'y avaient jamais pensé auparavant... maintenant elles l'ont fait !

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Alors ma conclusion

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Une livraison provisoire de pièces privatives ne peut jamais avoir lieu avant les 3 points décrits ci-dessus... doivent être clairement en ordre et inspectés... et certainement avec une grande attention à cette sécurité incendie et à cette mise en service !

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Considérant le fait que si une livraison est demandée et effectuée, cela signifie également qu'un transfert a eu lieu de votre appartement à vous... et que l'entrepreneur/promoteur n'est plus responsable de votre bien après la signature de ce PV "procès-verbal de réception provisoire " ! Ils ne sont alors plus autorisés à entrer dans votre propriété sans votre autorisation... même si vous n'avez pas encore tout payé !

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Il n'y a donc plus de couverture par l'assurance de l'entrepreneur ou du promoteur immobilier en cas de mise en demeure en matière de sécurité incendie qui n'est pas en règle... car le transfert a eu lieu !_cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

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J'espère avoir été en mesure de vous aider suffisamment avec cela... si vous avez d'autres questions... appelez simplement... les informations sont gratuites.

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