Expertise bij bouwfouten – ontegensprekelijk technisch en juridisch bewijs voor bouwheren

✅ Wat zegt de Wet Breyne?

De Wet van 9 juli 1971 (bekend als de Wet Breyne) regelt de verkoop van woningen op plan en sleutel-op-de-deurprojecten. Deze wet is dwingend recht, wat betekent dat men er niet van mag afwijken, zelfs niet contractueel.

​

📌 Artikel 10, §3 Wet Breyne:

 

“De prijs wordt betaald in schijven naarmate de werken vorderen. Het saldo wordt betaald bij de voorlopige oplevering.”

​

➡️ Dit betekent dus dat:

​

• de laatste schijf van de prijs pas opeisbaar is bij voorlopige oplevering;

• een volledige betaling vóór voorlopige oplevering verboden is;

• het vragen van een volledige betaling vóór deze oplevering dus in strijd is met de wet.

​

⚖️ Wat betekent dit concreet?

​

• Elke eis tot betaling van de volledige slotfactuur vóór voorlopige oplevering is onwettig.

• Als koper sta je sterk in je recht om dit te weigeren.

• Word je toch onder druk gezet, dan kan dit gemeld worden bij de economische inspectie of zelfs aanleiding geven tot gerechtelijke stappen.

​

🎯 Praktische tips voor kopers

​

1. Betaal nooit het volledige saldo vóór de voorlopige oplevering, ook niet op vraag van de aannemer of projectontwikkelaar.

2. Vraag een gedetailleerde stand van zaken van de uitgevoerde werken vóór je enige bijkomende betaling doet.

3. Laat je bijstaan door een onafhankelijke expert bij de voorlopige oplevering. Die controleert de uitgevoerde werken en de eventuele gebreken.

4. Teken niets onder druk. Stel de oplevering uit of vermeld expliciet voorbehoud als werken niet volledig zijn afgewerkt.

5. Zet schriftelijk dat je pas betaalt bij wettige oplevering – verwijs gerust naar de Wet Breyne (art. 10 §3).

​

✅ Conclusie

​

U hoeft nooit de volledige slotfactuur te betalen vóór de voorlopige oplevering. Dit is in strijd met artikel 10 van de Wet Breyne en strafbaar volgens artikel 14.

Laat u begeleiden door een expert die de wettelijke bepalingen kent én uw belangen verdedigt. Bij VG Expert waken wij over uw rechten – zodat u betaalt wat u verschuldigd bent, maar nooit te vroeg.

In de praktijk komt het vaak voor dat één bepaalde aannemer of onderaannemer tijdelijk zijn werkzaamheden niet kan uitvoeren wegens weersomstandigheden (bijv. dakwerken, metselwerk of buitenpleister).

Maar intussen zijn er binnen op de werf andere aannemers wel aan het werk: een elektricien, schilder of HVAC-installateur.

​

Toch rekenen sommige hoofdaannemers of promotoren de volledige dag als weerverlet aan, omdat "de werf stil lag".

⚠️ Dat is juridisch niet correct, en als bouwheer hoeft u dat niet zomaar te aanvaarden.

​

⚖️ Wat zegt de wet?

Volgens artikel 5.226 BW is er enkel sprake van overmacht wanneer de uitvoering van het gehele contract onmogelijk is, niet slechts een onderdeel ervan.

​

Een gedeeltelijke hinder (bv. enkel de gevelwerker kan niet werken door regen) vormt geen geldige reden om een volledige werkdag als niet-presteerbaar te beschouwen.

​

Daarnaast verplicht artikel 5.75 BW de aannemer tot samenwerking en goede communicatie. Hij moet:

​

• per dag aangeven welke activiteiten niet konden doorgaan,

• waarom andere werken niet konden verschoven of herpland worden,

• en schriftelijk onderbouwen waarom hij toch een volledige werkdag niet aanrekent.

Uw rechten als bouwheer bij vertraging van de werken
​
Een afgesproken uitvoeringstermijn is geen vrijblijvende belofte. Wanneer de aannemer te laat is met het uitvoeren van uw (ver)bouwwerken, hebt u als bouwheer het recht om daartegen op te treden — behalve bij wettelijk erkende overmacht.
​
⚖️ Aansprakelijkheid bij laattijdige uitvoering
​
Volgens het Belgisch Burgerlijk Wetboek (art. 5.226) is de aannemer aansprakelijk voor vertraging, tenzij hij kan aantonen dat de vertraging veroorzaakt werd door overmacht.
In een degelijk aannemingscontract wordt dan ook meestal opgenomen dat:
​

• De aannemer een vertragingsboete per kalenderdag verschuldigd is bij laattijdige oplevering (bv. € 30 tot € 250 per dag),

• Behoudens aantoonbare overmacht,

• De bouwheer recht heeft op bijkomende schadevergoeding bij effectief geleden schade.

​
 

💶 Hoe wordt de vertragingsboete bepaald?
​
De vertragingsboete moet in verhouding staan tot de economische schade die de bouwheer lijdt door het laattijdig gebruik van het gebouw.
In de praktijk wordt deze boete vaak afgestemd op de huurwaarde van de woning of het appartement – ook als de eigenaar het zelf zal bewonen.
​
 
📌 Wettelijke basis:

Volgens artikel 5.87 van het Burgerlijk Wetboek mag een bouwheer een vergoeding eisen voor het verlies van gebruiksgenot, zelfs als hij er zelf zou wonen.
​
Voorbeeld: Bij een marktconforme huurwaarde van € 1.000/maand, kan een vertragingsboete van ca. € 33 per dag als redelijk worden beschouwd. Dit weerspiegelt de economische waarde van het tijdelijk verlies van bewoning of verhuur.
​
Deze aanpak wordt regelmatig aanvaard in rechtspraak en deskundigenverslagen als basis voor de vaststelling van schade of boete.
​
 

💡 Wat geldt als overmacht?
​
Niet elke vertraging is te wijten aan slechte planning. De wet erkent enkele situaties waarin de aannemer niet aansprakelijk is, ook al zijn de werken te laat opgeleverd.
​
 

✅ Enkele erkende vormen van overmacht:
​

• Uitzonderlijke weersomstandigheden (bv. aanhoudende vorst, storm, overstroming)

• Nationale stakingen buiten de wil van de aannemer

• Plotse, onvoorzienbare materiaaltekorten

• Verplichte bouwstop of vergunningproblemen buiten de fout van de aannemer

• Onvoorziene archeologische of bodemkundige obstakels

• Ernstige ziekte of overlijden bij een eenmanszaak

 
🛑 Let op: gewone regenval, drukke planning of onderbezetting van personeel gelden niet als overmacht.
​
📌 Voorbeelden van overmacht bij vertraging in bouwwerken:
​

1. Extreme weersomstandigheden

   • Aanhoudende vorst, storm, overstroming of langdurige regenval waardoor werken onmogelijk of onveilig zijn.

   • ⚠️ Let op: normale seizoensinvloeden (bv. regen in oktober) gelden niet automatisch als overmacht; het moet echt uitzonderlijk zijn.

2. Algemene materiaal- of grondstoffenschaarste

   • Wereldwijde of nationale tekorten aan bouwmaterialen zoals isolatie, hout, staal of beton.

   • Enkel geldig indien de aannemer dit tijdig meldt en kan aantonen dat het hem niet aan organisatie of planning ligt.

3. Staking of lock-out buiten de wil van de aannemer

   • Bijvoorbeeld een nationale transportstaking, of staking bij leveranciers of openbare diensten (nutsbedrijven), die de werf onmogelijk maakt.

4. Overheidsmaatregelen of -verboden

   • Een bouwstop omwille van een pandemie, milieu-incident, fout in de stedenbouwkundige vergunning, of andere dwingende overheidsplicht.

5. Faillissement van een cruciale onderaannemer of leverancier

   • Maar alleen als de aannemer zelf geen fout maakte in zijn keuze van partners en tijdig op zoek gaat naar een alternatief.

6. Onvoorziene archeologische of bodemkundige vondsten

   • Bijv. het aantreffen van vervuilde grond of een niet-gedetecteerde ondergrondse tank, waardoor de werf tijdelijk moet stilgelegd worden.

7. Ziekte of overlijden van de aannemer (bij eenmanszaak)

   • Bij langdurige arbeidsongeschiktheid, zeker als er geen personeel is dat de werf verder kan zetten.

 
🔍 Let op:
​

• De aannemer moet overmacht bewijzen én onmiddellijk melden aan de bouwheer of klant, idealiter schriftelijk (e-mail, aangetekende brief).

• De contractuele clausule over vertraging bepaalt vaak of er automatisch boetes gelden of dat er ruimte is voor uitstel.​​​

 
​
 

📝 De meldingsplicht van de aannemer
​
Een beroep op overmacht is enkel geldig als de aannemer:
​

• schriftelijk communiceert,

• binnen maximaal 5 kalenderdagen na het ontstaan van de belemmering,

• met duidelijke vermelding van oorzaak, duur en impact op de uitvoeringstermijn.

 
Zonder tijdige melding kan het beroep op overmacht ongeldig verklaard worden, met behoud van de boeteverplichting.
​
 

⚖️ 1. Geen vaste wettelijke termijn, maar ‘onverwijld’ verplichting
 
Volgens artikel 5.226 BW (Nieuw Burgerlijk Wetboek) is de plicht tot tijdige melding van overmacht afgeleid uit:
​

• goeder trouw in contractuele relaties (art. 5.75 BW)

• en het beginsel dat men geen rechten kan laten gelden zonder behoorlijke communicatie.

 
Daarbij geldt het begrip:
​
"onverwijld" = zonder onnodige vertraging na het ontstaan van het overmachtgeval.
​
In de praktijk vertaalt dit zich naar:
​

• binnen 2 à 5 werkdagen na het optreden van de belemmering

• tenzij het om een langdurige of progressieve situatie gaat, dan geldt: vanaf het ogenblik dat de impact op de uitvoering duidelijk is.

📌 2. Juridische praktijk en rechtspraak

• Rechtbanken hanteren doorgaans een korte reactietijd als maatstaf van “tijdig” – bij voorkeur binnen een week, zeker als de vertraging meteen merkbaar is (bv. staking of extreem weer).

• Indien de aannemer pas weken later de klant op de hoogte brengt, wordt de overmacht vaak niet aanvaard, tenzij hij dat uitdrukkelijk kan motiveren.

​
✅ Aanbeveling voor contracten:
 
Het is gebruikelijk én verstandig om in aannemingscontracten een concrete termijn op te nemen, zoals:
​
“De aannemer is verplicht de bouwheer binnen 5 kalenderdagen na het intreden van de overmachtssituatie schriftelijk op de hoogte te brengen, met een gemotiveerde toelichting van oorzaak, gevolgen en verwachte duur.”
​
Zo voorkom je discussie over wat ‘tijdig’ betekent.
​
📑 Contractueel beschermen als bouwheer
​
Om discussies over vertragingen en overmacht te vermijden, raden wij aan om in het bouwcontract uitdrukkelijk volgende elementen op te nemen:
​
✔️ Een duidelijke uitvoeringstermijn
✔️ Een vertragingsboete per dag overschrijding (bv. gelijk aan de huurwaarde)
✔️ Een opsomming van geldige overmachtssituaties
✔️ Een meldplicht binnen 5 kalenderdagen bij overmacht
​
Deze bepalingen bieden juridische houvast en beschermen uw rechten als opdrachtgever.
​
✅ Samengevat
​
U hebt als bouwheer recht op een tijdige en correcte uitvoering. Bij laattijdige oplevering:
​

• ✅ Mag u een boete eisen per dag vertraging, afgestemd op de gebruikswaarde van het pand

• ✅ Kan u een aangepaste planning verlangen

• ✅ Kunt u bij ernstige inbreuken zelfs de overeenkomst (gedeeltelijk) beëindigen of een schadevergoeding eisen

 
Blijf niet bij de pakken zitten als het werk blijft aanslepen. Laat u juridisch en technisch begeleiden.
​
❓ Veelgestelde vragen (FAQ)
​
Wat als de aannemer overmacht inroept maar dit niet bewijst?
"Dan blijft hij in principe aansprakelijk en is de vertragingsboete verschuldigd."

Is overmacht ook geldig bij leveringsproblemen?
"Alleen als die problemen uitzonderlijk, onvoorzienbaar én correct gemeld zijn."

Mag ik het contract beëindigen bij langdurige vertraging?
"Ja, in bepaalde gevallen kan u de overeenkomst ontbinden wegens wanprestatie, mits correcte ingebrekestelling."
​
📞 Vragen of begeleiding nodig?
​
👉 Wij staan u bij met technisch-juridisch advies, expertiseverslagen en contractbegeleiding.
💬 Contacteer ons voor een vrijblijvende eerste analyse van uw situatie

Sleutels, betalingen en het moment van eigendomsoverdracht: hoe zit dat juist?
 
Veel kopers denken dat de overdracht van eigendom pas gebeurt bij de notariële akte. Maar bij sleutel-op-de-deurprojecten onder de Wet Breyne ligt dat anders:
 
👉 De ondertekening van het proces-verbaal van voorlopige oplevering geldt in de praktijk als de feitelijke overdracht van de eigendom en het bezit.
 
Maar dat betekent niet dat u op dat moment automatisch de sleutels krijgt...
 
🗝️ Sleutels pas na betaling — met uitzondering voor uitgestelde werken
 
De sleutels worden pas overhandigd nadat de volledige betaling is voldaan, behalve voor de uitgestelde werken (zoals bijvoorbeeld binnendeuren, maatkasten, meubilair...).
 
Die betaalt u pas zodra deze effectief geleverd én correct geplaatst zijn, na uw eigen beoordeling van de kwaliteit en uitvoering.
 
 
Let op:

U bent niet verplicht deze uitgestelde werken vooraf te betalen. U hebt het volste recht om eerst te controleren of ze volgens de regels van de kunst zijn uitgevoerd.
 
💡 Praktische tip: bereid uw betaling goed voor
 
We raden u sterk aan om vóór de oplevering al duidelijke afspraken te maken met uw bank. Zorg ervoor dat:
 

• het nog openstaande bedrag klaarstaat op uw rekening,

• u via uw gsm of laptop onmiddellijk kan betalen na ondertekening van het PV (indien gewenst).

📲 Neem desnoods uw laptop mee naar de oplevering, zo kan u vlot de betaling doen als u direct toegang wenst tot de woning.
 
🕵️ Eerst een snelle inspectie vóór betaling
 
Wilt u meteen in de woning trekken na de oplevering? Dan is dit de beste aanpak:
 

1. Doe vóór betaling een snelle controle van het appartement of huis:

   • Zijn er nog uitgestelde werken?

   • Zijn er zichtbare gebreken of ontbrekende elementen?

2. Breng eventuele boetes voor laattijdige oplevering (zie punt 05) in mindering van het te betalen bedrag.

3. Betaal pas na deze controle. Vervolgens kan u de sleutels ontvangen.

4. Doe daarna een grondige inspectieronde, met voldoende tijd om elk detail na te gaan. Uw opmerkingen noteert u in het PV.

⛔ Laat u niet onder druk zetten bij de oplevering
 
Soms proberen aannemers of promotoren u onder druk te zetten met opmerkingen als:
 
 
“We hebben maar weinig tijd voorzien voor deze oplevering.”
“Als het te lang duurt, stoppen we ermee.”
“We annuleren de oplevering wegens tijdsgebrek.”
 
📢 Belangrijk om te weten:
​

• Er bestaat geen wet die oplegt hoelang een oplevering mag duren.

• U hebt het volledige recht om alle tijd te nemen die nodig is.

• Een degelijke oplevering duurt gemiddeld minstens 3 uur — vaak langer.

• Oplevering is een verplichting voor beide partijen zodra een datum werd vastgelegd. Zij kunnen dit niet zomaar weigeren op basis van ‘tijd’.

 
U hebt recht op een volledig en grondig nazicht.
​
⚠️ In welke gevallen mag u wél een oplevering weigeren?
​
Een koper mag de voorlopige oplevering weigeren als:

• de woning niet bewoonbaar of onveilig is,

• er belangrijke constructieve gebreken zijn,

• of als gemeenschappelijke delen (in appartementsgebouwen) niet aan de minimale eisen voldoen (zie eerder).

 
Samengevat
​
✅ Eigendomsoverdracht gebeurt bij ondertekening van het PV
✅ Sleutels pas na volledige betaling (behalve uitgestelde werken)
✅ Betaling voorbereiden via de bank
✅ Geen druk of tijdsbeperking toegestaan
✅ Neem uw tijd — dit is een cruciaal moment
 
Laat u begeleiden bij dit belangrijke moment.

Wij zorgen dat alles correct verloopt — technisch, juridisch en praktisch.
​
📞 Neem contact met ons op voor persoonlijke opleveringsbegeleiding.

Wanneer bent u als koper zelf bouwheer?
 
Bij sleutel-op-de-deurprojecten onder de Wet Breyne verandert uw positie als koper zodra u betalingen in schijven doet en/of meerwerken aanvraagt (zoals een grotere keuken of luxueuzere vloer). Vanaf dat moment wordt u aanschouwd als bouwheer en (mede-)eigenaar van het project in uitvoering.
 
Wat betekent dat concreet?
 
Zodra u:
 

• schijfbetalingen doet volgens de voortgang van de werken, en/of

• eigen keuzes maakt in de uitvoering (zoals duurdere materialen, bijkomende werken, of indelingswijzigingen),
   

...dan krijgt u een actieve rol als bouwheer. Dit houdt meer verantwoordelijkheid in, maar ook extra rechten:
 
✅ U mag meerdere plaatsbezoeken aanvragen tijdens de werken
✅ U hebt recht op inspraak bij technische keuzes en uitvoering
✅ U mag opmerkingen maken bij tussenopmetingen of deelopleveringen
✅ U mag de planning en meerwerken opvolgen
 
Waarom is dit belangrijk?
 
Veel kopers denken dat ze pas eigenaar zijn na de notariële akte, maar binnen de context van de Wet Breyne is dat juridisch niet helemaal juist. Zodra u actief tussenkomt in de uitvoering of betalingen doet, beschouwt men u al als bouwheer. En dat betekent dat u:
 

• recht hebt op transparantie tijdens de bouw

• recht hebt op controle en begeleiding

• ook verantwoordelijkheid draagt voor keuzes en goedkeuringen

Weet wat uw rol is — en gebruik uw rechten.

Als bouwheer hebt u meer invloed dan u denkt. Wij helpen u om uw rechten op de juiste manier op te nemen en te bewaken tijdens het hele bouwproces.
 
📞 Contacteer ons voor duidelijke begeleiding vanaf de eerste steen tot aan de oplevering.

 

🏡 Woning kopen via de notaris: jouw rechten en valkuilen

Een woning kopen is een spannende én juridische aangelegenheid. Veel kopers denken dat ze weinig inspraak hebben in het opstellen van de verkoopovereenkomst of notariële akte, maar niets is minder waar.

📜 De notariële akte: méér dan een formaliteit

Hoewel de voorlopige verkoopovereenkomst (de compromis) het vertrekpunt vormt, is het de notariële akte die jouw aankoop wettelijk bevestigt en beschermt. Pas bij het ondertekenen van deze akte ben je officieel eigenaar én geniet je bescherming tegen aanspraken van derden.

🖊️ Mag je zelf iets aanpassen aan de akte?

Ja! Je hebt het recht om wijzigingen of aanvullingen te vragen in zowel de compromis als de notariële akte. Zelfs als een notaris of verkoper aarzelt, mag je jouw voorstellen laten opnemen.

💡 Laat je vooraf bijstaan door een advocaat. Zo weet je precies waar je op moet letten en sta je sterker tijdens de onderhandelingen.

✍️ Praktijkvoorbeeld: zo versterkte een klant haar positie

Door vooraf enkele aanpassingen te laten opnemen, kon een klant van ons achteraf veel sterker reageren bij discussies met de verkoper. Enkele concrete aanpassingen in de akte:

🔹 Betaling eindafrekening:

 
“Binnen drie dagen na wederzijdse goedkeuring van de voorlopige oplevering én de sleuteloverdracht, wordt het resterende bedrag van 5% betaald. Voor de berging wordt nog eens 2,5% toegevoegd.”

🔹 Koopprijs:

 
“De overeengekomen prijs is vast en niet herzienbaar, behalve voor vooraf overeengekomen meer- of minwerken.”

🔹 Oppervlakte:

 
“De gemeten oppervlakte mag maximaal 1/20e afwijken van het opgegeven aantal m². De werkelijke meting volgt nog.”
 
Dit betekent dat de werkelijke (opgemeten) oppervlakte van een ruimte of eigendom maximaal 5% mag afwijken van de eerder opgegeven of geadverteerde oppervlakte. Met andere woorden:
 

• Bij een opgegeven oppervlakte van bijvoorbeeld 100 m², mag de effectieve gemeten oppervlakte niet kleiner zijn dan 95 m², en niet groter dan 105 m².

🔹 Stedenbouw:

 
“De verkoper garandeert dat alle uitgevoerde werken in overeenstemming zijn met de stedenbouwkundige regelgeving.”

🔹 Uitvoeringstermijn:

 
“Bij laattijdige oplevering door de verkoper geldt een schadevergoeding gelijk aan de maandelijkse huurwaarde, vanaf een geldige ingebrekestelling.”

⚖️ Jouw recht, jouw bescherming

Laat je niets wijsmaken: je hebt het recht om clausules te wijzigen, af te wijzen of toe te voegen. Dat geldt zowel voor verkoop via een particulier, als via een aannemer, bouwpromotor of projectontwikkelaar.

👉 Laat jouw opmerkingen opnemen in de akte. De notaris moet dit doen.

📌 Conclusie

✅ Lees altijd de kleine lettertjes
✅ Neem een advocaat onder de arm vóór je ondertekent
✅ Onderhandel over de inhoud van de akte
✅ Wees voorbereid, en bescherm jezelf juridisch

🔗 Meer weten?

Lees ook onze gids: De notariële akte ondertekenen – wat moet je weten?

Overdracht van de woning en betaling bij de notaris

De betaling van de woning gebeurt bij de notaris, op het moment dat de akte wordt ondertekend door alle betrokken partijen. Pas na deze ondertekening ontvangt u de sleutels van de woning of het appartement.

Let op: wanneer er een voorlopige oplevering plaatsvindt vóór de officiële akte en het proces-verbaal van voorlopige oplevering (PV) door beide partijen is ondertekend, wordt dit beschouwd als de feitelijke overdracht. Vanaf dat moment is de aannemer niet langer verantwoordelijk voor de woning of het appartement. U wordt dan juridisch gezien al als eigenaar beschouwd, ook al vindt de officiële betaling pas plaats bij de ondertekening van de akte.

Uitgestelde werken en blokkering van een deel van de som

Indien bepaalde werken nog niet zijn uitgevoerd (uitgestelde werken), heeft u het recht om een deel van het aankoopbedrag te laten blokkeren bij de notaris. In de meeste gevallen wordt hiervoor 10% van het totale bedrag op een geblokkeerde rekening geplaatst. Deze som wordt pas vrijgegeven zodra beide partijen akkoord gaan dat de uitgestelde werken correct en volledig zijn uitgevoerd, en dit door de eigenaar is goedgekeurd volgens de regels van de kunst.

Belangrijk: wanneer er op correcte wijze een deel van het bedrag wordt ingehouden door de notaris, vormt dit geen belemmering voor het verlijden van de akte of de overdracht van de sleutels. In dat geval zijn de verkopers verplicht om de akte te laten passeren en de sleutels te overhandigen.

Zorg er steeds voor dat u de notaris een duidelijke en gedetailleerde lijst bezorgt van de uitgestelde werken, inclusief de geschatte kostprijs per onderdeel (zowel aankoop als plaatsing).

⏱️ Boetes bij laattijdigheid

Timing is alles bij een vastgoedtransactie. Of het nu gaat om een nieuwbouwproject of de aankoop van een bestaande woning: laattijdigheid kan financiële gevolgen hebben voor alle betrokken partijen.

🏗️ Nieuwbouw: boete bij laattijdige oplevering

Koopt u een woning of appartement op plan (bijvoorbeeld sleutel-op-de-deur of casco), dan verbindt de aannemer of promotor zich meestal tot een duidelijke opleveringsdatum.

✅ Wat als de aannemer te laat is?

Bij overschrijding van de afgesproken termijn zonder geldige reden (zoals overmacht), kan de aannemer verplicht zijn om een vertragingsboete per kalenderdag te betalen.

💡 Deze boete is bedoeld als compensatie voor extra huurkosten, verhuisvertraging of andere financiële gevolgen voor de koper. Ze wordt op voorhand vastgelegd in het contract.

🏠 Bestaande woning: boete bij laattijdige akte of sleuteloverdracht

Bij de verkoop van een bestaande woning wordt de notariële akte doorgaans binnen 4 maanden na het compromis ondertekend. Elke vertraging door toedoen van één van de partijen kan leiden tot een boete.

👤 Koper te laat?

Als de koper niet tijdig alles in orde brengt (zoals financiering of aanwezigheid bij de notaris), kan hij een boete per dag vertraging verschuldigd zijn aan de verkoper. Dit bedrag wordt meestal forfaitair bepaald in de verkoopovereenkomst.

🏡 Verkoper te laat?

Ook de verkoper kan aansprakelijk zijn voor een boete als hij nalaat de akte te laten verlijden of weigert om de sleutels te overhandigen op het afgesproken moment.

⚠️ Belangrijke tips

• 📄 Lees uw overeenkomst goed na. Boetes en voorwaarden staan meestal vermeld in het compromis of aannemingscontract.

• 🧑‍⚖️ Laat u bijstaan door een notaris of jurist om onaangename verrassingen te vermijden.

• 🤝 Bij discussie kan een bemiddeling of dadingsovereenkomst helpen om een minnelijke oplossing te vinden.

• ​

💬 Vragen of hulp nodig?

Wij staan klaar om u te begeleiden bij elke stap van uw aankoop of verkoop.

📩 Contacteer ons vrijblijvend voor juridisch advies of begeleiding bij uw dossier.

Voorafgaande plaatsbezoeken: uw wettelijk recht als koper
 
Als koper onder de Wet Breyne hebt u niet alleen rechten bij de oplevering, maar ook tijdens de uitvoering van de werken. Eén van de belangrijkste rechten is het recht op voorafgaande plaatsbezoeken.
 
Wanneer hebt u recht op plaatsbezoeken?
 
Vanaf het moment dat u:
 

• betalingen doet in schijven (conform de Wet Breyne),

• of meerwerken laat uitvoeren (zoals een aangepaste keuken, extra technieken, andere materialen),

...dan wordt u beschouwd als bouwheer en verkrijgt u actieve inspraak én controle over de voortgang van de werken.
 
U hebt dan het recht om:
 
✅ tussentijdse plaatsbezoeken aan te vragen,
✅ de werken visueel op te volgen,
✅ eventuele afwijkingen of onregelmatigheden vroegtijdig te signaleren,
✅ vragen te stellen of bij te sturen vóór het te laat is.

Waarom zijn deze bezoeken zo belangrijk?
 
Veel fouten, vergissingen of afwijkingen worden pas zichtbaar tijdens de ruwbouw of afwerking. Door voorafgaand regelmatig een bezoek te doen:
 

• voorkomt u discussies bij de oplevering,

• kunt u nog tijdig bijsturen,

• vermijdt u dure herstellingen achteraf.

Hoe vraag ik plaatsbezoeken aan?
 

• Vraag plaatsbezoeken schriftelijk aan (mag ook per mail), en verwijs eventueel naar uw recht als bouwheer onder de Wet Breyne.

• Leg duidelijk vast wat u wilt bekijken of bespreken (bijv. plaatsing van technieken, tegels, keukens, enz.).

• Laat uzelf eventueel begeleiden door een expert, zodat u zeker bent van een objectieve beoordeling.

Uw woning is in opbouw — maar uw rechten zijn al stevig verankerd.

Wij helpen u om optimaal gebruik te maken van uw recht op plaatsbezoeken, zodat u met een gerust hart naar de oplevering kunt toewerken.
 
📞 Contacteer ons voor begeleiding bij tussentijdse werfbezoeken.
 

Volgens de Wet Breyne, die in België de rechten van particuliere bouwheren beschermt bij de aankoop of bouw van een woning of appartement, is het verplicht dat in het contract een schadevergoeding wordt voorzien voor laattijdige oplevering. Deze vergoeding moet minstens overeenkomen met de normale huurwaarde van het afgewerkte goed.
 
Wat betekent dit concreet?
 

• Minimumbedrag: De schadevergoeding bij vertraging moet minstens gelijk zijn aan wat de woning of het appartement normaal zou opbrengen bij verhuur. Bijvoorbeeld, als de geschatte huurprijs €1.000 per maand bedraagt, komt dit neer op ongeveer €33 per kalenderdag. Tijd

• Per kalenderdag: De vergoeding wordt berekend per kalenderdag, niet per werkdag. Dit voorkomt discussies over werkbare dagen of overmacht zoals weersomstandigheden. Livios

• Dwingend recht: De bepalingen van de Wet Breyne zijn van dwingend recht. Dit betekent dat afwijkingen die de bescherming van de koper verminderen, zoals een lagere schadevergoeding bij vertraging, als ongeschreven worden beschouwd en dus nietig zijn.  

Wat als het contract een lager bedrag vermeldt?
 
Indien het contract een forfaitaire boete van bijvoorbeeld €20 of €30 per dag vermeldt, terwijl dit bedrag niet overeenkomt met de huurwaarde van het goed, is dit strijdig met de Wet Breyne. Dergelijke clausules worden als ongeschreven beschouwd en zijn dus niet afdwingbaar.
 
Wat kunt u doen bij vertraging?
 

1. Ingebrekestelling: Stel de aannemer of verkoper formeel in gebreke via een aangetekend schrijven zodra de contractueel afgesproken opleveringsdatum is verstreken.

2. Eis correcte vergoeding: Vermeld in uw schrijven dat u aanspraak maakt op een schadevergoeding die minstens gelijk is aan de huurwaarde van het goed per kalenderdag vertraging.

3. Bewijs huurwaarde: Ondersteun uw claim met bewijs van de marktconforme huurprijs, bijvoorbeeld door vergelijkbare huuradvertenties in uw regio te verzamelen.

4. Juridisch advies: Overweeg om juridisch advies in te winnen om uw rechten te beschermen en om te bepalen of verdere stappen, zoals het inschakelen van een advocaat, nodig zijn.

Het is belangrijk om proactief te handelen en uw rechten als koper te beschermen wanneer de oplevering van uw woning of appartement vertraging oploopt.

Wanneer betaalt u uw slotfactuur en de meerwerken?
 
💰 Slotfactuur: pas bij (of na) de voorlopige oplevering
 
De slotfactuur omvat het resterende bedrag van het bouwcontract. Volgens de Wet Breyne mag deze pas gevraagd of betaald worden bij de voorlopige oplevering — niet ervoor.
 
 
❗ Let op: Er mag dus geen druk op u worden uitgeoefend om de volledige slotfactuur al vóór de oplevering te betalen.
U hebt het recht om eerst te controleren of alle werken correct zijn uitgevoerd.
 
🔒 De betaling van de slotfactuur is pas verschuldigd wanneer de woning effectief wordt opgeleverd en u toegang krijgt tot het pand via een ondertekend proces-verbaal van voorlopige oplevering.
 
🛠️ Meerwerken: betaling volgens afgesproken fases
 
Meerwerken (zoals een grotere keuken, duurdere vloeren, extra technieken...) worden apart gefactureerd, en de betaling gebeurt meestal:
 

• na goedkeuring van de offerte én

• na uitvoering van de meerwerken, of

• in gedeeltes volgens de voortgang van de werken

📄 Deze afspraken moeten duidelijk vermeld staan op de bestelbon of in een afzonderlijke overeenkomst. Betaal nooit volledige meerwerken vooraf, tenzij er tastbare leveringen zijn (zoals maatwerk dat reeds geproduceerd werd).
 
🔐 Samengevat:
 
Factuurtype: Wanneer betalen?
 
Slotfactuur: Bij of na de voorlopige oplevering
 
Meerwerken: Na goedkeuring en volgens uitvoering of afspraken
Twijfelt u over een factuur of timing?

Laat ons meekijken vóór u betaalt. Zo voorkomt u juridische problemen of onvolledige opleveringen.
 
📞 Contacteer ons gerust voor advies of begeleiding.

Rechten van de koper bij nieuwbouw of renovatie
​
Als koper van een woning of appartement hebt u duidelijke rechten die u beschermen tegen oneerlijke of onwettige praktijken tijdens het bouwproces. Helaas zien we nog te vaak dat deze rechten niet gerespecteerd worden — vooral bij oplevering en betaling. Wij staan aan uw zijde om dat te voorkomen.
​
1. Slotfactuur mag niet vooraf volledig betaald worden
​
In de praktijk eisen sommige bouwpromotoren of aannemers dat de volledige slotfactuur wordt betaald vóór de voorlopige oplevering, zelfs wanneer nog niet alle werken zijn uitgevoerd. Dit is in strijd met de wet.
​
De Wet Breyne (9 juli 1971, artikel 10) verbiedt deze praktijk. Volgens de wet:
​
 
De volledige betaling mag pas worden gevraagd ná de voorlopige oplevering.
​
Wie zich hier niet aan houdt, pleegt een strafbaar feit. In artikel 14 van het Burgerlijk Wetboek staat:
​
 
"Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 overtreedt door betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met geldboete."
​
Dankzij onze tussenkomst passen steeds meer bouwbedrijven zich aan en respecteren ze deze wettelijke bepalingen. Wij zorgen ervoor dat ook uw rechten worden nageleefd.
​
2. Uw recht op een correcte oplevering
​
Bij de voorlopige oplevering hebt u als koper het recht om opmerkingen te maken over zichtbare gebreken of onvoltooide werken. Die opmerkingen worden opgenomen in een officieel opleveringsverslag. De aannemer is verplicht deze punten op te lossen vóór de definitieve oplevering en dit binnen een redelijke termijn.
​
Wij zorgen ervoor dat dit verslag volledig en correct wordt opgesteld, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
​
3. Onafhankelijke begeleiding: uw geruststelling
​
Onze begeleiding is er volledig op gericht om uw belangen als koper te beschermen. Wij staan los van de aannemer of bouwpromotor en kijken kritisch naar zowel de afwerking als de administratieve verplichtingen. Zo bent u zeker van een correcte oplevering én correcte betaling.
​
✅ Laat ons u begeleiden
​
Wilt u zeker zijn dat de oplevering correct verloopt en dat uw rechten als koper worden gerespecteerd?
Neem vandaag nog contact met ons op. We plannen graag een vrijblijvend gesprek in om uw situatie te bekijken.
​
📞 Bel ons op [telefoonnummer]
📩 Of stuur een mail naar info@vgexpert.com
 

❗ Mag een appartement opgeleverd worden als de gemeenschappelijke delen nog niet klaar zijn?
 
Bij de voorlopige oplevering van appartementen komen we geregeld een clausule tegen in de notariële akte, vaak letterlijk overgenomen van de bouwpromotor of aannemer, zoals:
 
 
"De toestand van de gemene delen kunnen geenszins een voorlopige oplevering van een privatieve kavel verhinderen."
 
Dit klinkt misschien onschuldig, maar dit artikel is volledig onjuist én strijdig met de dwingende bepalingen van de Wet Breyne. Wat nog erger is: sommige notarissen nemen deze clausule zomaar over in de akte, zonder voldoende juridisch onderzoek te doen. Ook zij zijn nochtans verplicht de wet correct toe te passen.
 
🧑‍⚖️ Wat zegt de wet?
 
De Wet Breyne is dwingend recht. Dat betekent: men mag er niet van afwijken, zelfs niet met onderlinge toestemming of via een contractuele clausule.
 
Voor een geldige voorlopige oplevering van een privatief appartement in een gebouw met gemeenschappelijke delen, moeten volgende punten absoluut in orde zijn:
 
✅ 1. Toegang en veiligheid van de gemeenschappelijke delen
 
De gemeenschappelijke inkom, traphal en circulatieruimten moeten volledig toegankelijk én veilig zijn. Leuningen in traphallen zijn verplicht vóór iemand de woning effectief kan betreden.
 
✅ 2. De lift
 
Bij gebouwen met een lift moet deze:
 

• gekeurd zijn

• in dienst gesteld zijn

• toegankelijk zijn voor het publiek

Een lift die nog niet functioneert is geen detail — het is een basisvoorwaarde voor gebruiksgemak én veiligheid. Vooral in hogere gebouwen is dit essentieel.
 
✅ 3. Brandveiligheid
 
De brandveiligheidsinstallaties van het gebouw moeten:
 

• gecontroleerd en goedgekeurd zijn,

• en officieel in dienst zijn gesteld.

Traphallen fungeren bovendien als nooduitgang. Als die nog niet veilig en correct uitgerust zijn, dan mag er absoluut géén voorlopige oplevering plaatsvinden van een privatieve eenheid.
 
🏗️ Wat als die voorwaarden niet vervuld zijn?
 
Heel eenvoudig: u hebt het volste recht om de voorlopige oplevering van uw appartement te weigeren. Laat u niet onder druk zetten door aannemers, promotoren of zelfs de notaris.
 
Zolang:
 

• de gemeenschappelijke delen niet veilig toegankelijk zijn,

• de lift niet werkt,

• of de brandveiligheid niet gegarandeerd is,

...mag geen enkel appartement in het gebouw voorlopig worden opgeleverd.
 
 
💡 Voorbeeld: Bij een gebouw van 23 verdiepingen waar de lift nog niet in werking is, kan het niet van u verwacht worden om 23 verdiepingen te voet af te leggen. Zeker niet voor ouderen of minder mobiele bewoners. Dat is niet alleen onmenselijk, het is ook juridisch onaanvaardbaar.
 
👩‍⚖️ Ook de notaris heeft een verantwoordelijkheid
 
Notarissen zijn wettelijk verplicht om de dwingende bepalingen van de Wet Breyne toe te passen. Doen ze dat niet, en nemen ze foutieve clausules zomaar over van de bouwpromotor, dan kunnen ook zij tuchtrechtelijk of burgerrechtelijk aansprakelijk worden gesteld.
 
Architecten, aannemers en notarissen vallen allen onder professionele aansprakelijkheid en kunnen gesanctioneerd worden als ze de wettelijke regels niet respecteren.
 
✅ Laat u goed informeren en begeleiden
 
Laat een onafhankelijk expert of jurist meekijken vóór u een voorlopige oplevering aanvaardt of een notariële akte ondertekent. Zo vermijdt u fouten met grote gevolgen.
 
Wij staan aan uw zijde — juridisch én technisch.

📩 Contacteer ons voor begeleiding bij de oplevering van uw appartement.

Wat betekent een oplevering eigenlijk?

De oplevering is meer dan gewoon een afspraak op de werf. Juridisch gezien is het een eenzijdige, materiële rechtshandeling waarbij de aannemer het gebouw of appartement officieel ter beschikking stelt aan de opdrachtgever (de koper). Dit betekent dat u als koper het recht krijgt om het werk te beoordelen en eventueel te aanvaarden.

De oplevering houdt ook in dat het bezit van het goed wordt overgedragen aan de koper. Dat maakt het vergelijkbaar met de leveringsverplichting van een verkoper in een klassieke verkoop.

Inontvangstneming: feitelijke overdracht van het goed

De inontvangstneming is het moment waarop u als koper het gebouw ook feitelijk in bezit neemt. U krijgt dus de sleutels en toegang tot het goed, en vanaf dat moment rust er ook een zekere verantwoordelijkheid op u als nieuwe bezitter.

Het proces-verbaal: het enige officiële document

Bij een voorlopige oplevering wordt er een proces-verbaal van oplevering opgemaakt. Dit document:

• wordt ondertekend door beide partijen (aannemer en opdrachtgever)

• is het enige officiële bewijs van overdracht

• vermeldt eventuele opmerkingen of gebreken

• vormt de basis voor de definitieve oplevering

 
Er zijn geen andere documenten die deze overdracht van eigendom kunnen vervangen. Zelfs niet via de notaris, en ook niet wanneer de woning nog niet volledig betaald is. Dit is een essentieel recht van de koper en een wettelijke verplichting voor de aannemer.

Samengevat

Een oplevering betekent dus:

➡️ Het moment waarop een woning of appartement wordt overgedragen aan de koper omdat het (in principe) klaar is.
➡️ Een proces-verbaal van voorlopige oplevering is het enige officiële bewijs van deze overdracht.

Wilt u zeker zijn dat de oplevering correct verloopt en dat uw rechten worden gerespecteerd?

Wij begeleiden u stap voor stap — juridisch, technisch en praktisch.

📞 Neem vandaag nog contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Termijnen voor herstel van opmerkingen en uitgestelde werken
 
Zoals eerder besproken, worden tijdens de voorlopige oplevering opmerkingen en uitgestelde werken genoteerd in het proces-verbaal (PV). Deze lijst vormt de basis voor alle verdere opvolging, en het is belangrijk dat hier duidelijke en afdwingbare afspraken over gemaakt worden.
 
Herstel van opmerkingen: wat is een redelijke termijn?
 
Veel bouwbedrijven hanteren standaardtermijnen van 30 tot 35 werkdagen voor het uitvoeren van opmerkingen uit het PV. Dat is aanvaardbaar, behoudens situaties waarbij levertermijnen buiten hun controle vallen, zoals:
 

• herbestelling van glas of maatwerkmeubilair

• herspuiten van buitenschrijnwerk (afhankelijk van weersomstandigheden)
   

Voor dringende opmerkingen die vóór schilderwerken moeten worden opgelost, adviseren wij een veel kortere termijn van maximaal 14 dagen. Dit zijn zaken zoals:
 

• pleisterherstellingen

• plinten

• deurkassementen

• herstel van wandtegels

Door deze snel af te handelen, vermijdt u vertraging in de afwerkingsfase.
 
Uitgestelde werken: geen uitstel meer na levering
 
Uitgestelde werken zijn werken die bij oplevering nog niet konden uitgevoerd worden, vaak wegens leveringsproblemen. Zodra het nodige materiaal beschikbaar is, moeten deze werken onmiddellijk uitgevoerd worden — ze hadden immers vóór de oplevering al klaar moeten zijn. Hier geldt dus géén extra uitsteltermijn.
 
Uw recht om termijnen te laten vastleggen in het PV
 
Laat het duidelijk vastleggen in het proces-verbaal:
 

• welke opmerkingen hersteld moeten worden

• binnen welke termijn dit zal gebeuren (max. 35 werkdagen, korter voor dringende zaken)

Laat u niet afschepen met opmerkingen als “wij doen dat niet”. U hebt het recht om uw opmerkingen in het PV te laten opnemen. De tegenpartij mag daar hun reactie op noteren, maar ze mogen u nooit beletten uw opmerkingen te laten vermelden.
 
 
🛑 Tip: Wat niet in het PV staat, is later moeilijk afdwingbaar. Wat er wél in staat, kan bij niet-naleving leiden tot een ingebrekestelling of zelfs juridische stappen.
 
Wat als ze weigeren uw opmerkingen op te nemen?
 
Indien de aannemer of bouwpromotor weigert uw opmerkingen te noteren, aarzel dan niet om een gerechtsdeurwaarder ter plaatse te laten komen. Deze kan de weigering én uw opmerkingen officieel vaststellen in een proces-verbaal van vaststelling. Dit is een krachtig juridisch document dat u in bescherming neemt.
 
 
Wij werken samen met juridische diensten die snel kunnen schakelen. In uitzonderlijke gevallen sturen we binnen 20 minuten een deurwaarder ter plaatse — meestal is hun aanwezigheid al voldoende om de situatie alsnog in goede banen te leiden.
 
Gelukkig komt het zelden zo ver. Dankzij onze aanwezigheid en ervaring kunnen we de meeste conflicten ter plaatse oplossen op een correcte en professionele manier.
 
Uw opmerkingen tellen — en moeten erkend worden.

Wilt u zeker zijn dat alles correct genoteerd, opgevolgd en uitgevoerd wordt? Laat ons u begeleiden bij de voorlopige oplevering.
 
📞 Contacteer ons vrijblijvend voor advies of begeleiding.

 

Brandveiligheid niet in orde bij oplevering? Dan bent ú niet meer verzekerd
 
Meer dan drie jaar lang controleer ik nauwgezet of de drie essentiële punten van de gemeenschappelijke delen in orde zijn vóór er ook maar één appartement wordt opgeleverd. En dat is geen toeval — het is bittere noodzaak.
 
Eén punt krijgt van mij altijd bijzondere aandacht: de brandveiligheid.
 
🚨 Wat stel ik vaak vast?
 
In tal van gebouwen staat de sturing van de brandveiligheidsinstallatie (de centrale in de inkomhal) op het moment van de voorlopige oplevering nog "buiten dienst" of is ze nog niet gekeurd.
 
Toch gaan bouwpromotoren en aannemers gewoon over tot voorlopige oplevering van privatieve appartementen.
 
Wat zijn de risico’s voor u als eigenaar?
 
U denkt misschien: "Er is toch een blokpolis via de VME, dus ik ben sowieso verzekerd?"
 
Dat klopt deels, maar er is een cruciaal nuanceverschil:
 
✅ De blokpolis van de VME dekt wel degelijk uw vaste delen (zoals muren, deuren, keuken, badkamer) — maar slechts tot de standaardwaarde. Extra luxueuze keuzes (duurdere keuken, maatkasten, designdeuren…) moet u apart verzekeren via uw inboedelverzekering.
 
❗ Maar: als de brand ontstaat vanuit een gemeenschappelijk deel, en de brandveiligheidsinstallatie was niet gekeurd of in werking, dan kunnen verzekeraars de schade aan de privatieve delen weigeren te vergoeden.
 
Wat zeggen de verzekeringsmaatschappijen zelf?
 
Ik heb hierover rechtstreeks contact gehad met meerdere maatschappijen. Hun reactie was opvallend:
 
 
“We hadden daar nog nooit bij stilgestaan… Maar inderdaad: als blijkt dat de brandveiligheid niet actief of gekeurd was, en er is een oorzakelijk verband, dan is het goed mogelijk dat de dekking van de blokpolis vervalt.”
 
Anders gezegd: geen actieve brandveiligheid = geen dekking bij schade vanuit de gemeenschappelijke delen.
 
Conclusie: geen oplevering zonder deze 3 punten!
 
De voorlopige oplevering van privatieve appartementen mag nooit gebeuren zolang de volgende 3 punten van de gemeenschappelijke delen niet volledig in orde én gekeurd zijn:
 

1. Toegang en veiligheid (leuningen, veilige trappenhal)

2. Lift (volledig gekeurd en in dienst gesteld)

3. Brandveiligheid (installatie actief én met goedgekeurd keuringsattest)

En vergeet dit niet:
 
📝 Op het moment dat u het proces-verbaal van voorlopige oplevering ondertekent, gaat het juridisch eigendom én risico van het appartement over op u.
 
Vanaf dat moment:
 

• is de aannemer of bouwpromotor niet langer verantwoordelijk voor schade aan uw eigendom

• mogen zij uw appartement niet meer betreden zonder uw toestemming — ook al is niet alles betaald

• bent u dus volledig afhankelijk van de dekking van de VME-blokpolis, die mogelijks ongeldig is als de brandveiligheid niet op orde is

✅ Mijn advies
 

• Laat u nooit onder druk zetten om een appartement te laten opleveren zolang deze drie basisvoorwaarden niet in orde zijn.

• Vraag altijd naar de keuring van de brandinstallatie én controleer ter plaatse of deze in dienst staat.

• Bespreek met uw verzekeraar of uw extra luxe-elementen in de inboedelpolis zijn opgenomen.

• Weiger indien nodig de oplevering — u staat juridisch in uw recht.

 
📞 Hebt u vragen of twijfelt u bij een oplevering? Bel gerust.
Informatie kost u niets — fouten bij oplevering wél.
​
​
​
​
​