CBNAT_PHB1.png
    Het aannemingscontract besproken

    Het VTM-programma ‘Red mijn huis’ zorgt voor de nodige commotie. Pascale Naessens en co gaan in de aanval tegen sjoemelaars in de sleutel-op-de-deursector. Samen met Gregory Grouwels van advocatenkantoor Monard-D’Hulst bekijken we hoe je een goed aannemingscontract opstelt.

    Voor je overgaat tot de grootste investering van je leven, is het van belang om de afspraken goed en duidelijk op papier te zetten. Op deze manier vermijd je eenvoudig discussies. In principe geldt een mondelinge afspraak evengoed, maar wie gaat bij betwisting bewijzen wat is afgesproken?

    Volgende elementen zijn voor de particuliere bouwheer belangrijk:

    Wie?

    De identiteit van partijen opgeven is belangrijk. Naam, voornaam of vennootschapsbenaming en vennootschapsvorm goed noteren, is de boodschap, ook het KBO-nummer van de aannemer. Of de aannemer geregistreerd is, is vooral van belang als je meent aanspraak te maken op een verlaagde btw-voet, als je premies of een andere renovatietegemoetkoming wilt krijgen. De registratie van de aannemer is een bevestiging dat de aannemer in het verleden in orde was met financiële, technische, administratieve voorwaarden om die registratie te verkrijgen.

    Prijs

    Ook bij een aannemingsovereenkomst van werken in onroerende staat is het van belang oog te hebben voor voorwerp en prijs. Beide elementen samen vormen de kern van elke overeenkomst waarbij partijen wederzijds moeten presteren.

    • Het voorwerp is het gebouw dat wordt opgericht, de elektriciteitsinstallatie... Als bouwheer moet je er voor zorgen dat je alle nodige vergunningen krijgt, dat de aanemer zijn werk kan uitvoeren, dat hij kan betaald worden, dat je alle nuttige informatie die je hebt ter beschikking stelt, en in het algemeen dat je meewerkt met de aannemer.
       

    • De prijs is essentieel voor de bouwheer, maar ook voor de aannemer. Bij aanneming van werken heb je verschillende manieren waarop kan worden afgerekend. Het meest voordelige voor de bouwheer is de absoluut vaste prijs. Nadeel is dat je niet van de opdracht kan afwijken, zonder akkoord van de aannemer. Bij een relatief forfait blijven de hoeveelheden van sommige posten nog niet vastgelegd, maar wel de prijs per eenheid. In geval van werken tegen prijslijst, worden alle werken bepaald zonder een vooraf vastgestelde hoeveelheid, maar wordt de prijs per eenheid voor elke post op voorhand vastgelegd. Werken tegen regie of vrije rekening wordt wel gehanteerd, in principe voor kleinere werken. De aannemer rekent materialen en uurlonen achteraf af. Belangrijk hierbij is dat de geleverde goederen en gepresteerde uren regelmatig tussen beide partijen worden vastgelegd om discussie achteraf te vermijden.

    Tip! Spreek goed af hoe je eventuele meerprijzen of meerwerken regelt. Best is dat je vraagt dat dit maar kan na een schriftelijk akkoord over het meerwerk en de prijs. Zo niet, kan je gemakkelijk in een vaak voorkomende discussie belanden.

    Tussentijdse betalingen

    Het is ook mogelijk om tussentijdse betalingen af te spreken, in plaats van op het eind te betalen. Best is een voldoende betaaltermijn af te spreken. Specificeer ook dat het voorschot geen akkoord of aanvaarding van de werken is. Dat volgt later pas bij de opleveringen. 


    Opgelet, het besproken typecontract is niet geldig voor de wet koop op plan, waar afwijkende regels gelden.

    Vraag borgstelling​

    Het verdient aanbeveling een borgstelling te vragen aan de aannemer. Vaak gebeurt dit door inhouding van 5 of 10 % tot de voorlopige oplevering. Dan wordt de helft hiervan vrijgegeven, de andere helft bij de aanvaarding van de werken (definitieve oplevering). Dergelijke inhouding kan ook vervangen worden door een bankgarantie of andere vormen van zekerheidsstelling door de aannemer tegenover de bouwheer.

    Datum en duur

    Het verdient aanbeveling zowel de aanvangsdatum als de uitvoeringsduur van de werken te bepalen. Als je de uitvoeringstermijn in kalenderdagen bepaalt, zal de aannemer deze moeten respecten in elk geval, ongeacht weerverlet. Wanneer de uitvoeringsduur in werkdagen bepaald is, worden de termijnen voor collectief verlof, weerverlet... bij de uitvoeringstermijn in werkdagen geteld. Dit is het meest gebruikelijke en kan voor bepaalde werken (bv ruwbouw...) vaak niet anders. Voor privéwoningbouw is het gebruikelijk de boete voor overschrijding van de termijn te bepalen in functie van de normaal te voorziene gebruiksderving/huurwaarde van de woning.

    Tip: wees realistisch in het bepalen van de uitvoeringstermijnen. Zeg als bouwheer niet een bestaande huur voortijdig op, en hou rekening met gebruikelijke onvoorziene omstandigheden. Bepaal wel in je voordeel dat de boete van rechtswege, zonder ingebrekestelling begint te lopen.

    Oplevering

    Bij het einde van de werken komen partijen samen om dit einde vast te stellen. De overeenkomst voorziet in de praktijk vaak een dubbele oplevering.

    • a. De voorlopige oplevering legt het einde van de werken vast. In principe worden zichtbare gebreken waarover dan niet wordt gerept gedekt. Kleine onvolkomenheden staan de voorlopige oplevering niet in de weg. De voorlopige oplevering wordt door de aannemer gevraagd. Vanaf de voorlopige oplevering is de bouwheer aansprakelijk voor het tenietgaan van het bouwwerk of de installaties door overmacht, vb. brand. Voordien is de aannemer hiervoor in principe aansprakelijk, tenzij anders overeengekomen. 
       

    • b. De definitieve oplevering kan de aannemer bijvoorbeeld één jaar later aanvragen. Zij geldt als aanvaarding van de werken en vormt het beginpunt van de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer. Laat de voorlopige en definitieve oplevering telkens schriftelijk opstellen.
       

    Deze regels komen overeen met wat gangbaar is in de praktijk. Als er geen bepaling is, gaat men ervan uit dat de werken aanvaard zijn op het ogenblik van betaling.

    Schade

    Wijs de aannemer er op dat je hem aansprakelijk kan stellen in geval van schade of hinder aan de buren. Dit niet alleen in geval van een wanprestatie, maar ook wanneer de hinder of schade berokkend is zonder enige fout (art 54 B.W.) Zo niet, zal de bouwheer hier alleen voor instaan.

    Veiligheid

    Als bouwheer moet je meewerken aan de handhaving van de veiligheid op de werf, uiteraard is dit ook een hoofdbekommernis voor de aannemer.

    Zorg voor evenveel ondertekende overeenkomsten als er partijen zijn.