WET BREYNE - 9 JULI 1971. - Wet tot regeling van de woningbouw

 

Deel 1- De overeenkomst

De Woningbouwwet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, beter bekend als de “Wet Breyne”, beschermt de kandidaat-bouwer of de kandidaat-koper.

Beoogde overeenkomsten

De wet is van toepassing zodra de volgende drie voorwaarden gezamenlijk zijn vervuld:

• Het moet gaan om een overeenkomst waarbij de aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een
gebouw “te bouwen”, “te laten bouwen” of “te verschaffen”;

Het toepassingsgebied van de wet werd opzettelijk ruim omschreven ten einde alle mogelijke situaties met betrekking tot de bouw van een woning (huis of appartement) of de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning te omvatten:
 

• zo kan de verbintenis tot “bouwen” of “laten bouwen” de vorm aannemen van een verkoop op plan of

      van een aanneming “sleutel-op-de-deur”, maar ook die van een gewone algemene
      aannemingsovereenkomst voor een woning.
 

• onder de verbintenis een gebouw “te verschaffen”, verstaat men alle soorten overeenkomsten waarbij de bouwprofessioneel zich, zonder zich in te laten met de verwerking van de materialen of met het sluiten van overeenkomsten voor de materiële verwezenlijking, ertoe verbindt een geheel van operaties uit te voeren die noodzakelijk zijn om de bouw tot een goed einde te brengen. Hiertoe is echter wel vereist dat de tussenpersoon, als organisator en raadgever, de feitelijke leiding heeft over het project. Het is derhalve nutteloos om in een poging om aan de wet te ontsnappen- dergelijke overeenkomsten “coördinatiecontract” te noemen of andere benamingen te geven, als het geheel betrekking heeft op een dergelijke verbintenis.​​​

Vallen, integendeel, dus niet onder de wet

   • de gewone verkoop van een afgewerkt huis of appartement.
   • de verkoop van een onafgewerkt huis zonder dat de verkoper zich ertoe verbindt het af te werken.
   • de bouw van een woning via afzonderlijke percelen die de opdrachtgever toevertrouwt aan verschillende
     bouwberoepen...in dit verband moet worden benadrukt dat de aannemer, promotor of verkoper
     zich niet aan de toepassing van de wet kan onttrekken door de operatie via valse voorwendsels
     kunstmatig op te splitsen.


En wat betreft de verbouwingswerken?

Het toepassingsgebied van de wet wordt bovendien uitgebreid tot de overeenkomsten voor de verkoop van een bestaande woning waarbij de verkoper zich ertoe verbindt grote verbouwings- of uitbreidingswerken uit te voeren. Hiertoe is vereist dat:

   • de totale prijs van deze werken meer dan 80% van de koopprijs van de woning uitmaakt en hoger ligt dan
     € 18.600.

   • én de koper verplicht is vóór de voltooiing van de werken één of meer stortingen te doen.


UITGESLOTEN OVEREENKOMSTEN

   • De wet is niet van toepassing op overeenkomsten die worden aangegaan met:

   - gewestelijke huisvestings- en landmaatschappijen en hun erkende maatschappijen;
   - gemeenten en intercommunale verenigingen.

   • De wet is evenmin van toepassing op de koper of opdrachtgever wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat
     huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten om ze onder bezwarende titel te vervreemden.

     Elke overeenkomst die door deze personen wordt aangegaan wordt geacht te zijn gesloten in het kader van
     zijn geregelde werkzaamheid, zelfs indien het de bouw van een woning voor eigen gebruik betreft.

     Een niet-professionele koper of opdrachtgever, die bijvoorbeeld een appartementsgebouw laat bouwen met
     de bedoeling de appartementen te verhuren of te verkopen geniet daarentegen wel de bescherming van de
     wet.

HET CONTRACT: VERPLICHTE MELDINGEN EN BIJLAGEN

De wet Breyne beoogt een volledige en correcte informatieverstrekking aan de toekomstige eigenaar. Ten einde de kandidaat-verwerver toe te laten met kennis van zaken verbintenissen aan te gaan worden in de wet een aantal bepalingen opgesomd die verplichtend in de overeenkomst of in de belofte voor zulke overeenkomst moeten worden opgenomen.

 

Aldus dient het contract, of de contractbelofte, verplichtend volgende bepalingen te bevatten:

 

1. de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen.

 

2. ofwel de uitgiftedatum en de voorwaarden van de bouwvergunning, ofwel dat de overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde van de toekenning van een bouwvergunning.

 

In dit laatste geval moet de aanvrager van de vergunning zich er in de overeenkomst toe verbinden om zijn medecontractant, binnen de maand na ontvangst van de kennisgeving van de bouwvergunning, in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en van de voorwaarden ervan.

 

3. de vermelding of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering.

 

In het bevestigende geval moeten tevens het minimumbedrag en de door de klant gewenste voorwaarden van de financiering1 worden vermeld.

 

Deze opschortende voorwaarde moet noodzakelijkerwijze vervuld zijn binnen een termijn van drie maanden vanaf de ondertekening van de overeenkomst, zoniet zal de overeenkomst geen uitwerking kunnen krijgen.

In dit verband dient er op te worden gewezen dat de kandidaat-koper of -opdrachtgever die een overeenkomst aangaat onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering zich ertoe verbindt de nodige inspanningen te doen om deze financiering te bekomen. Wanneer hij de realisatie van de voorwaarde door nalatigheid heeft verhinderd zal de medecontractant de ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding kunnen vragen.

4. een nauwkeurige beschrijving van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst;

 

5. een bijlage met de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken.

 

Deze documenten dienen ondertekend te zijn door een architect en moeten uitdrukkelijk vermelden op welke wijze en met welke materialen de werken zullen worden uitgevoerd en, eventueel, onder welke voorwaarden van deze specificaties kan worden afgeweken.

 

Indien het een appartement betreft, dient daarenboven een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van medeëigendom worden bijgevoegd. Het ontbreken van deze bijlagen aan de authentieke akte kan worden gedekt door een in de akte opgenomen verklaring van de notaris dat deze documenten in het bezit zijn van de partijen.

 

6. De totale prijs van het huis of appartement (in voorkomend geval de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken), de betalingswijze en (desgevallend) de mogelijkheid van een prijsherziening.

 

De prijs moet alle werken omvatten die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid. 

 

Schadevergoeding wegens vertraging

8. de vermelding van de aanvangsdatum der werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoeding wegens vertraging in de uitvoering of levering.

 

De schadevergoeding wegens vertraging moet minstens overeenstemmen met een normale huurprijs van het afgewerkte goed.


9. een bepaling over de wijze waarop de oplevering zal gebeuren.

 

10. de uitdrukkelijke vermelding, in een afzonderlijk lid en in andere en vette lettertekens, van de mogelijkheid voor de koper of opdrachtgever om de nietigheid van de overeenkomst of van een met de wet strijdig beding in te roepen in geval van niet-nakoming van de bepalingen van de artikelen 7 (verplichte vermeldingen) en 12 (financiële waarborg) van de wet. Daarenboven moet de tekst van deze twee artikelen integraal in de overeenkomst worden opgenomen.

 

11. de erkenning van de partijen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de bovenvermelde gegevens en stukken.

Sanctie: het ontbreken van bovenvermelde verplichte vermeldingen of bijlagen wordt gesanctioneerd met de nietigheid van de overeenkomst of van het strijdig beding. De nietigheid moet door de koper of opdrachtgever worden ingeroepen vóór het verlijden van de authentieke akte of, wanneer het een aannemingsovereenkomst betreft, vóór de voorlopige oplevering.

 

In dit verband moet worden gewezen op de controleopdracht van de notaris bij verkoopovereenkomsten. Indien een authentieke akte wordt verleden dient deze immers te vermelden dat de bepalingen van de artikelen 7 en 12 werden nageleefd. Wanneer de notaris vaststelt dat de overeenkomst de voorschriften van de betreffende artikelen niet naleeft moet hij weigeren de akte te verlijden.