Is je huis ouder dan 21 jaar? Dan moet je vanaf vandaag een asbestattest laten opmaken.

Vanaf vandaag is het zover: voor iedere woning die voor 2001 gebouwd is, moet de eigenaar bij verkoop of schenking een asbestattest kunnen voorleggen. Wat is dat attest nu juist, wanneer heb je het nodig en hoe vraag je het aan? Voorzitter Aart Vandebroek van Fedasbest, de vereniging van erkende laboratoria en deskundigen asbest, licht toe.
 

Vanaf vandaag is het asbestattest verplicht voor woningen van voor 2001 die worden verkocht of geschonken. De verplichting geldt voor elke ‘overdracht onder levenden’, dus het overdragen van een eigendomsrecht, maar ook vruchtgebruik, erfpacht, opstalrecht of zakelijk recht van gebruik. Een erfenis valt hier niet onder.

Een asbestinventaris op de werkvloer bestond al langer om een veilige werkomgeving te garanderen, maar zelfstandigen en particulieren vielen buiten dit systeem. Het asbestattest maakt daar nu deels komaf mee door mensen beter te informeren over de aanwezigheid van asbest in hun woning. Maar de hoofdreden waarom het attest het levenslicht zag, is het doel van de Vlaamse overheid om tegen 2040 asbestveilig te zijn.

“Dat is geen synoniem voor asbestvrij”, verduidelijkt Vandebroek. “Dat zou onhaalbaar zijn, omdat asbest in onze regio helaas alomtegenwoordig is. Zolang de gevaarlijke vezels maar niet vrijkomen uit bouwmaterialen, is dat ook niet zo erg. Het risico op blootstelling in het dagelijkse leven wordt echter groter naarmate asbestvezels minder sterk in oppervlakkige structuren ingebed zijn.

Dat betekent nog niet dat je automatisch je hele woning moet renoveren indien er asbest wordt vastgesteld. “Het attest heeft vooral een informerende functie”, aldus de Fedasbest-voorzitter. Dankzij een professionele inschatting van de meest zichtbare toepassingen van asbest kan je als potentiële koper beter mogelijke verbouwingen en de daarbij horende kosten inschatten. Uiteraard zal dat invloed hebben op de aankoopprijs van de woning, wat ook maar eerlijk is tegenover de koper.”

Stel dat je vastgoed bezit met bouwjaar 1999; dan is de kans op asbest al een stuk minder groot dan bij een huis uit de jaren 60.
 

Bijkomend onderzoek
 

Belangrijk om te weten is dat het hier slechts om een oppervlakkig, visueel onderzoek gaat. Plan jij grote verbouwingen in je (minstens) 21 jaar oude woning? Dan is er nog een aanvullend destructief onderzoek nodig. “Hierbij worden ook de verdoken toepassingen van asbest opgespoord, denk maar aan rioleringsbuizen of afgesloten constructies”, legt Vandebroek uit. “Als die asbestvezels tijdens bouwwerken vrijkomen, dan kunnen ze zowel jouw gezondheid als die van de bouwvakkers ernstig schaden na 30 à 40 jaar. Mesothelioom is niet voor niets één van de traagste maar dodelijkste kankers!”

Zowel het verplichte visuele als het aanvullende destructieve onderzoek komt met een prijskaartje. “De prijs verschilt sterk afhankelijk van de grootte, het aantal gebruikte bouwmaterialen en de leeftijd van de woning”, legt de Fedasbest-voorzitter uit. “Stel dat je vastgoed bezit met bouwjaar 1999; dan is de kans op asbest al een stuk minder groot dan bij een huis uit de jaren 60.”

Voor een oudere woning mag je rekenen op een gemiddelde kostprijs tussen de 600 à 700 euro, waarbij je verschillende formules kan kiezen. “Er zijn all-in modellen, of opties waarbij je een lage instapprijs hebt maar een toeslag per staal moet betalen… Vergelijk dus goed de verschillende aanbieders en wacht niet te lang. De uitvoering van een asbestonderzoek vraagt immers de nodige tijd en het attest voor verkoop is toch 10 jaar geldig. Bovendien zal iedere huiseigenaar tegen 2032 sowieso een asbestattest moeten bezitten.”

Werkwijze

“De uitvoering is, in tegenstelling tot de prijs, zeer duidelijk en in verschillende stappen vastgelegd in een inspectieprotocol. Deze leidraad begint met een opdrachtformulier, gevolgd door een administratief vooronderzoek: een kennismaking van de plannen, een omschrijving van het perceel… Vervolgens voert de deskundige een grondig onderzoek van de woning uit en worden er stalen genomen van asbestverdachte materialen, waarbij bijgebouwen zoals het tuinhuis en de serre niet over het hoofd mogen worden gezien. Voor dit alles mag je op minstens vier uur rekenen. Die stalen worden nadien geanalyseerd door een erkend asbestlabo. Tot slot is er de verwerking en het invoeren van alle data in de digitale tool die door OVAM werd ontwikkeld.”

Er zijn momenteel al meer dan 250 asbestdes­kun­di­gen, en er komen dagelijks experts bij

Woon je op een appartement, dan zullen de gemeenschappelijke ruimtes moeten worden opgenomen door de syndicus en verrekend worden per woning. “Al is dit laatste voorlopig niet verplicht – de overheid focust zich momenteel nog op de aparte wooneenheden.”

 

Dankzij dit beleid zijn er heel wat nieuwe dienstverleners op de markt, waardoor er momenteel al meer dan 250 asbestdeskundigen zijn, en er komen dagelijks experts bij. “Daardoor zijn de huidige wachttijden van enkele weken bij de verkoop van een woning relatief en tijdelijk. Sommige mensen hebben ook te lang gewacht, maar het knelpunt rond deze deadline zal zich vanzelf weer uitvlakken. We raden verkopers van vastgoed aan om de OVAM-lijst te raadplegen en meerdere spelers aan te schrijven. De asbestdeskundige zal dan een offerte opmaken en de afspraken helder stellen via het opdrachtformulier.”

Komen ze boren in mijn muren?

Daarna volgt het onderzoek bij je thuis, waarbij de asbestdeskundige zijn best doet om zo weinig mogelijk ernstige schade aan te brengen. “Hij of zij zal actief vrije plaatsen zoeken om verdacht materiaal te kunnen bemonsteren. Soms gebeurt dit op een plek waar er al een gaatje of een scheur zat, soms moeten we een hoekje van het behangpapier aan de kant schuiven. Af en toe zetten we ook een kurkboor in om de isolatie rond metalen verwarmingsbuizen veilig te kunnen inspecteren, maar echt boren doen we niet. Sowieso herstellen we iedere aangebrachte schade weer tot een veilige situatie met opvulmateriaal of ducttape.”

Het is van groot belang dat de asbestkeurder gemakkelijk toegang heeft tot alle ruimtes in je woning, want soms zijn er meerdere stalen van hetzelfde materiaal nodig voor een betrouwbare analyse. “Ruim mogelijke hindernissen dan ook zo veel mogelijk op voorhand op.” Als laatste stap worden de data opgeladen in de OVAM-databank, waarna de deskundige je jouw asbestattest kan overmaken.

De kosten om materialen te laten vervangen door veiligere alternatie­ven kunnen - ondanks premies voor het afvoeren van asbestaf­val - oplopen tot soms (tien)duizenden euro’s

Wat bij een slecht resultaat?

“De risico-evaluatie van OVAM kwam er in het kader van het Vlaamse afbouwbeleid, maar als eigenaar van een huis wil je vooral weten of je zélf al dan niet gezondheidsrisico’s loopt. Kreeg jij een oranje of rode kleur op je attest, dan is het ook noodzakelijk om die score juist te interpreteren. Komt het slechte resultaat er vooral door je asbestdak? Dan is het directe blootstellingsrisico niet noodzakelijk erg groot, want noch jij, noch je buren leven op het dak.

Bevat de gipsisolatie, het pleisterwerk of de lijmlaag onder je vinylvoer daarentegen asbest, dan ga je wellicht wel actie moeten ondernemen. “Van zodra je dan kabels hebt bijgeplaatst, gaten hebt geboord of je vloerbekleding ernstige slijtage of schade vertoont, kom je al in de gevarenzone. Ook een zwaar beschadigde buisisolatie rond verwarmingsleidingen is erg riskant.”

“Erkende bedrijven kunnen deze asbesthoudende materialen op een veilige manier verwijderen door de plaats volledig te isoleren, maar daarna moet je die materialen wel laten vervangen door veiligere alternatieven. De kosten hiervan kunnen - ondanks premies voor het afvoeren van asbestafval - oplopen tot soms (tien)duizenden euro’s. Meteen ook de reden waarom heel wat mensen ervoor kiezen om dit niet-verplichte destructieve onderzoek meteen samen met het verplichte asbestonderzoek te boeken.” Een gewaarschuwd huisbezitter is er twee waard.