Correct verloop van een voorlopige oplevering – Rechten van de koper

​

1. Voorlopige oplevering – Weigering door aannemer of bouwpromotor is niet zomaar toegestaan

​

Bij het einde van de bouwwerken wordt doorgaans een voorlopige oplevering georganiseerd. Deze moet plaatsvinden op een datum die gezamenlijk wordt gekozen door de koper en de aannemer of bouwpromotor. De aannemer of bouwpromotor dient de datum schriftelijk (via e-mail of aangetekend schrijven) aan te kondigen. Indien de koper akkoord gaat, wordt de voorlopige oplevering op dat moment georganiseerd, eventueel in aanwezigheid van een bouwexpert die de koper aanstelt.

​

Een woning wordt geacht voorlopig opgeleverd te kunnen worden indien ze bewoonbaar is. Dat betekent concreet: de woning moet toegang bieden tot alle essentiële voorzieningen zoals water, elektriciteit, verwarming, sanitair en keukeninstallaties. Ook moet de woning veilig toegankelijk zijn (bijv. trappen, vloeren, deuren).

​

Een aannemer of promotor kan de voorlopige oplevering niet weigeren louter omdat er discussie is over de slotfactuur of openstaande bedragen. Dit is in strijd met de Wet Breyne en het Burgerlijk Wetboek.

​

2. Wanneer mag de voorlopige oplevering door de koper geweigerd worden?

​

De koper heeft het recht de voorlopige oplevering te weigeren indien de bewoonbaarheid niet gegarandeerd kan worden. Enkele voorbeelden:

​

• Er is geen water of elektriciteit aanwezig, of deze zijn niet gekeurd.

• Er ontbreken essentiële toestellen (kookplaat, oven, koelkast).

• Er zijn geen werkende sanitaire voorzieningen (douche, wastafel, toilet).

• Er moeten ingrijpende herstellingen of destructieve werken worden uitgevoerd (vb. losliggende vloertegels, herplaatsen wandtegels, enz.).

• Aansluiting op het openbaar rioolnet ontbreekt.

 

In dergelijke gevallen mag de koper terecht weigeren de voorlopige oplevering te ondertekenen.

​

3. PV en sleuteloverdracht mogen niet afhankelijk gemaakt worden van openstaande betalingen

​

Indien de woning als bewoonbaar kan worden beschouwd, is de aannemer of promotor verplicht het proces-verbaal (PV) van voorlopige oplevering op te stellen en de sleutels te overhandigen. Eventuele betwistingen over de eindafrekening (meerwerken, vertragingen, boetes, enz.) kunnen worden opgenomen onder voorbehoud in het PV.

​

De koper kan op dat moment weigeren het betwiste bedrag te betalen. Conform de Wet Breyne is het toegestaan om een aanzienlijk bedrag (vaak de laatste schijf of meerwerken, tot ca. €25.000) voorlopig in te houden. Deze betaling is immers pas verschuldigd bij de eindafrekening na definitieve oplevering.

​

De aannemer mag de oplevering of sleuteloverdracht hier niet van afhankelijk maken. Doet hij dit toch, handelt hij in strijd met de wet.

​

4. Wat als de aannemer of promotor blijft weigeren?

​

Indien de aannemer of promotor blijft weigeren de PV te ondertekenen of de sleutels te overhandigen, ondanks het feit dat de woning bewoonbaar is, dan kan de koper een gerechtsdeurwaarder en een slotenmaker inschakelen.

​

De deurwaarder stelt dan een proces-verbaal op waarin hij vaststelt:

​

• Dat de woning in bewoonbare staat verkeert.

• Dat de sleutels niet overhandigd worden.

• Dat een slotenmaker nieuwe cilinders plaatst en volledige toegang verleent.

 

De aannemer blijft in dit geval aansprakelijk voor alle vastgestelde gebreken. Deze moeten binnen een redelijke termijn hersteld worden – doorgaans binnen 60 werkdagen, tenzij het om onderdelen gaat die nog moeten worden besteld. In elk geval moeten alle punten opgelost zijn binnen het jaar.

​

De gemaakte kosten voor deurwaarder en slotenmaker kunnen door de koper in mindering gebracht worden op de eindafrekening.

​

5. Hoe moet u als koper reageren? Blijf kalm en correct

​

In geval van conflict is het belangrijk dat u zelf rustig en professioneel blijft:

​

• Laat u niet onder druk zetten door dreigementen of onterechte claims.

• Teken geen proces-verbaal als het niet volledig of correct is opgesteld.

• Verlaat de woning niet als u het recht heeft op sleuteloverdracht.

• Stel vooraf een deurwaarder en eventueel een slotenmaker stand-by indien u problemen verwacht.

• Breng de tegenpartij op de hoogte dat u bij aanhoudende weigering juridische stappen zal ondernemen.

 

Een ondertekend PV waarin expliciet wordt opgenomen dat er nog discussie is over betalingen, met vermelding van een voorbehoud, is juridisch afdwingbaar. Een ondertekend PV zonder deze clausule kan in uw nadeel werken.

​

6. Meerwerken en bijkomende kosten – duidelijke wettelijke verplichtingen

​

Volgens het Wetboek Economisch Recht (art. VI.2, 3°) is een onderneming verplicht om vóór het sluiten van een overeenkomst alle kosten, inclusief bijkomende prestaties of meerwerken, op duidelijke wijze aan de consument mee te delen.

Indien:

​

• geen schriftelijke en door beide partijen ondertekende offerte bestaat,

• de aard van de meerwerken niet duidelijk is,

• of de koper nooit formeel akkoord heeft gegeven,

 

… dan zijn de meerwerken niet afdwingbaar. De koper mag deze betwisten en de betaling weigeren.

​

7. Wet Breyne: afdwingbare bescherming van de koper

​

De Wet Breyne is een dwingende consumentenbeschermingswet en moet strikt gevolgd worden. Artikel 10 bepaalt:

​

• Gedeeltelijke betalingen mogen enkel overeenstemmen met de effectief uitgevoerde werken.

• Het saldo is pas opeisbaar bij het verlijden van de notariële akte.

• Geen enkele aannemer of promotor mag volledige betaling eisen vóór alle prestaties geleverd zijn.

 

Overtreding van deze regels is strafbaar. Artikel 14 voorziet straffen tot een maand gevangenis en geldboetes.

​

8. Praktische tips en afsluitende aanbeveling

​

• Teken het PV alleen als het volledig en juist is opgesteld.

• Noteer álle zichtbare gebreken en werkpunten, ook onder voorbehoud.

• Sta op het recht om eigen opmerkingen toe te voegen aan het PV.

• Betaal enkel wat op dat moment verschuldigd is volgens de wet.

• Laat de aannemer weten dat u zijn rechten respecteert, maar ook de uwe kent en zult afdwingen.

 

Wanneer u professioneel handelt, uw rechten kent en juridisch onderbouwd communiceert, zal een aannemer of bouwpromotor meestal inbinden. Indien nodig, zal een deurwaarder of advocaat dit afdwingen. De wet is in deze situaties duidelijk en beschermt u als consument.

​