Hoofdverplichting van de aannemer

 

 

Hieronder kan u kennis nemen van deze verplichtingen. Zo weet u wat er van u verwacht wordt van de aannemer en hoe hij problemen met de bouwheer kan vermijden:

  • Het overeengekomen werk uitvoeren

  • De werken tijdig opleveren

  • Het vooropgestelde budget respecteren

  • De plicht van bewaring en teruggave van de zaak

  • De bouwheer vrijwaren voor verborgen gebreken

Het overeengekomen werk uitvoeren

Het is de aannemer belangrijkste verplichting om de werken volledig en conform de aannemingsovereenkomst uit te voeren. Hij moet zijn opdracht volgens de regels van de kunst uitwerken, met materialen die geschikt zijn voor het doel waarvoor ze zijn bestemd.

Als de bouwheer de aannemer aanschrijft bepaalde werken aan te passen/ te verbeteren, kan hij aan de hand van de aannemingsovereenkomst en de geldende normen in de sector onderzoeken of de opmerkingen van de bouwheer correct zijn. Indien dit het geval is, moet hij er gehoor aan te geven en zijn werkwijze aan te passen.

De meldingsplicht van de aannemer - (een uittreksel van vlaams agentschap VLAIO)


De aannemer moet, als vakman, de nodige inlichtingen, raadgevingen en zelfs vooruitzichten verstrekken aan de bouwheer. Deze meldingsplicht van de aannemer is gesteund op de goede trouw. Ze volgt indirect uit zijn statuut dat hem tot een professioneel en technisch meestal meer bevoegde medecontractant dan de opdrachtgever maakt. Wanneer de aannemer weet, of als vakman moet weten, dat het werk tot een gebrekkig resultaat zal leiden, mag hij, gelet op het principe dat hij overeenkomsten te goeder trouw moet uitvoeren, het werk niet zonder meer uitvoeren.

De werken tijdig opleveren

De aannemer moet de werken uitvoeren en vervolledigen binnen het tijdsbestek dat met de bouwheer is afgesproken.

 

Om latere discussie ter vermijden, is aangewezen hierover goede afspraken te maken in de aannemingsovereenkomst.

 

Zo kan u best een startdatum bedingen en bepalen hoe lang de werken zullen duren.

 

In veel aannemingsovereenkomsten wordt eveneens een vertragingsvergoeding afgesproken per dag dat de werken de vooropgestelde duur overschrijden. Het is aangewezen eveneens een bepaling over weerverlet in de aannemingsovereenkomst op te nemen bv. tussen 07.00hr en 17.00hr...4hr regen per dag of meer.

 

Zo bent u gedekt als de aannemer door weersomstandigheden niet kan werken vanaf 4hr regen per dag.

Indien de aannemer om welke reden dan ook de vooropgestelde planning niet zal halen, is het aangewezen hierover transparant te communiceren met de aannemer. Hij kan vervolgens een aangepaste planning overmaken en proberen zo de vertraging en schade zo veel mogelijk te beperken. 

 

Als de aannemer de bouwheer niet op de hoogte houdt van het verloop van de werken en de vooropgestelde planning door uw fout op grovelijke wijze wordt genegeerd, kan dit voor de bouwheer een grond van rede zijn om de overeenkomst ten zijne laste te ontbinden.

Bij de oplevering moeten de werken gekeurd worden. De bouwheer is verplicht de oplevering en de bijhorende keuring mogelijk te maken. Als de bouwheer opmerkingen heeft bij de oplevering, moet hij deze laten noteren in het proces-verbaal van voorlopige oplevering.

 

De zichtbare gebreken waarvoor geen opmerkingen zijn gemaakt bij de oplevering zullen als aanvaard worden beschouwd, de bouwheer kan hiervoor niet meer bij u aankloppen.

Het vooropgestelde budget respecteren

De aannemingsovereenkomst bevat meestal hoe de prijsbepaling zal gebeuren: voor een vaste prijs, tegen een eenheidsprijs of in regie.

Als de werken de bedongen prijs toch te boven gaan, bestaat de kans dat de bouwheer de desbetreffende facturen zal protesteren. Bij gebrek aan protest en voorbehoudloze betaling wordt de factuur geacht aanvaard te zijn. De bouwheer kan hier achteraf niet op terugkomen.

De plicht van bewaring en teruggave van de zaak

Terwijl de aannemer de werken uitvoert, staat hij in voor de veilige bewaring van het gebouwde of te verbouwen pand. Tijdens de bewaring moet hij aan het gebouw van de bouwheer alle zorgen van een goede huisvader besteden. Vb: tijdens dakwerken voor een behoorlijke afsluiting zorgen bij regenweer.

Deze bewaarplicht is een inspanningsverbintenis. Dit wil zeggen dat de aannemer al het mogelijk moet hebben gedaan om het pand goed te behouden. Het is aan de bouwheer om te bewijzen dat de aannemer in deze behoudsverplichting tekort bent geschoten. Toch heeft de aannemer er belang bij om zelf ook te zorgen dat hij kan aantonen dat hij de nodige voorzorg nam.

 

Zo kan het ook nuttig zijn om zelf regelmatig foto’s te maken van de voorzorgen die de aannemer neemt en/of deze ook te communiceren met de aannemer, vb. via mail.

De aannemer moet het bouwwerk bewaren, zodat hij het op het einde van de werken aan de bouwheer kan teruggeven.

 

Deze plicht tot teruggave is een resultaatsverbintenis. Dat wil zeggen dat de aannemer dient te bewijzen dat hij steeds de wettelijke of contractueel voorgeschreven maatregelen tot bewaring heeft genomen. Als de aannemer geen teruggave kan doen omdat dit te wijten is aan een vreemde oorzaak, zoals brand of diefstal, moet de aannemer hier eveneens het bewijs van bijbrengen.

De bouwheer vrijwaren voor verborgen gebreken

De aannemer moet de werken opleveren zonder dat deze verborgen gebreken bevatten. Indien er zich verborgen gebreken voordoen die reeds in de zaak aanwezig waren bij de oplevering kan de bouwheer de aannemer hiervoor aanspreken.

 

De aannemer is duidelijk garantie plichtig, en dient hij de gebreken te herstellen. Hij moet ook instaan voor de schade die het onmiddellijk en rechtstreeks gevolg is van de gebrekkige uitvoering van de werken.

De bouwheer moet de rechtsvordering m.b.t. de verborgen gebreken instellen binnen de redelijke termijn nadat deze het gebrek heeft ontdekt.

Wat deze termijnen zijn, kan u vinden in het topic over de gebreken hieronder.

Het is mogelijk dat er zich na de oplevering van uw werken gebreken manifesteren. De vraag is hoe lang de bouwheer nog bij u kan aankloppen voor deze gebreken.

Men moet een onderscheid maken naargelang de aard van het gebrek. Het betreft:

  • De zichtbare gebreken

  • De verborgen gebreken

In deze laatste categorie dient een onderscheid dient gemaakt tussen de lichte verborgen gebreken en de “zware” verborgen gebreken t.t.z. de verborgen gebreken die de stabiliteit aantasten.

De zichtbare gebreken

Deze gebreken zijn zichtbaar bij de oplevering. Vb: barst in het raam na plaatsing, blaasjes in de verf, …

Indien de bouwheer bij de oplevering geen voorbehoud heeft gemaakt voor de zichtbare gebreken zijn deze gedekt. De bouwheer kan hiervoor geen aanspraak meer maken op enige vergoeding.

Indien er echter wel opmerkingen m.b.t. de zichtbare gebreken werden gemaakt in het proces verbaal van de oplevering, kan de bouwheer zich gedurende de gemeenrechtelijke termijn van tien jaar nog tot u wenden. Deze termijn is vatbaar voor stuiting of schorsing.

De bouwheer dient deze vordering in te stellen binnen de redelijke termijn nadat deze het gebrek heeft ontdekt. Indien de bouwheer onredelijk lang wacht met het inleiden van de procedure, zal de rechtbank oordelen dat de vordering onontvankelijk is.

De verborgen gebreken

lichte verborgen gebreken:

Deze gebreken zijn niet zichtbaar bij de oplevering en tasten de stevigheid van het gebouw niet aan, vb. afschilfering van beton, barsten in de vloer en scheurvorming die de stabiliteit niet in het gedrang brengen; niet functioneren van sanitaire installaties; onvoldoende koeling of zonnewering; problemen met de akoestiek, …

De bouwheer dient ook hier de vordering in te stellen binnen de gemeenrechtelijke termijn van tien jaar. Ook deze termijn is vatbaar voor stuiting of schorsing.

De bouwheer dient deze vordering in te stellen binnen de redelijke termijn nadat deze het gebrek heeft ontdekt. Indien de bouwheer onredelijk lang wacht met het inleiden van de procedure, zal de rechtbank oordelen dat de vordering onontvankelijk is.

zware” verborgen gebreken

De genoemde zware verborgen gebreken wordt beheerst door een wettelijk vastgelegde tienjarige aansprakelijkheid.

Om onder dit regime van de tienjarige aansprakelijkheid te vallen, dient het gebrek aan de volgende voorwaarden te voldoen (art 1790 en 2270 B.W.):

  • Het gebrek moet ernstig en verborgen zijn
  • Een ernstig gebrek tast de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw, of minstens een belangrijk deel ervan, aan. Om verborgen te zijn, mag het gebrek niet zichtbaar geweest zijn bij de oplevering van de werken.

  • Het gebrek moet het gebouw of een groot werk dat een geheel vormt met het gebouw, aantasten.

Het gaat hier om het gebouw zelf en alle werken en installaties die noodzakelijk of essentieel zijn voor een gebouw. Vb: een muur, het dak, dragende pijlers, …

  • Er moet sprake zijn van een fout bij de uitvoering

Er moet door de aannemer een fout begaan zijn bij de uitvoering van diens taak. Vb: verkeerde of onaangepaste funderingen, scheve muren, ernstige vocht en schimmelvorming, …

De stabiliteit mag dus niet te wijten zijn aan een zog “vreemde oorzaak”, m.a.w. een oorzaak die niets met zijn uitvoering van de werken te maken heeft. (bvb een grondverzakking, latere verbouwingen, manifest gebrek aan onderhoud).

De aannemer is hierbij tevens aansprakelijk voor de door hem gebruikte materialen. Dus als zich daar een gebrek in voordoet kan men bij de aannemer aankloppen. Hij kan dan enkel verweer voeren door aan te tonen dat het voor hem volstrekt onmogelijk was om dat gebrek op te sporen.  Dit noemt men de onoverwinnelijke onwetendheid. De aannemer zal hiervan zelf het bewijs moeten leveren.

  • Regelmatig niet enkel de aannemer maar gedeelde aansprakelijkheid

Vaak is  er sprake is van een gedeelde aansprakelijkheid met andere bouwspecialisten, zoals gespecialiseerde studiebureaus of de architect. De architect heeft een controleplicht. Dat verplicht hem of haar om de werken van de aannemers op te volgen en toezicht uit te oefenen bij bepalende fases in het bouwproces.

Indien een gebrek aan bovenstaande voorwaarden voldoet, kan de bouwheer de aannemer en architect/ingenieur mede aansprakelijk stellen gedurende tien jaar. Dit is de zogenaamde tienjarige aansprakelijkheid,

  • De vordering moet effectief ingesteld zijn binnen de tien jaar – een ingebrekestelling volstaat niet – een zuivere vordering tot aanstelling van een deskundige evenmin

Deze vervaltermijn van tien jaar begint te lopen bij de aanvaarding van de werken. Het is echter mogelijk dat in de aannemingsovereenkomst wordt voorzien dat deze termijn niet aanvangt bij de oplevering maar bij de voorlopige oplevering (indien er voorzien is in een dubbele oplevering). Dergelijk beding in de overeenkomst is geldig.

Dat er sprake is van een vervaltermijn impliceert dat de vordering dient ingesteld te zijn binnen de termijn van tien jaar. Het volstaat dus niet dat een ingebrekestelling werd verzonden, er moet een effectieve rechtsvordering zijn ingesteld over de grond van de zaak.

Dit kan bijvoorbeeld voorvallen indien enkel een vordering tot aanstelling van en deskundige werd ingesteld in kort geding. Indien de expertise lang aansleept is het mogelijk dat tijdens de expertise de 10 jarige termijn bereikt wordt.

 

Als de bouwheer zijn vordering ten gronde tot vergoeding van schade intussen nog niet heeft ingesteld, omdat hij wacht op de uitslag van het deskundig onderzoek, komt hij te laat.

  • Wat kan men van de aannemer vorderen? Herstel in natura of schadevergoeding.

In principe is  de aannemer gehouden tot het herstel in natura van het gebrekkig uitgevoerde werk. Dit geldt voor zover dit nog nuttig is. Bovendien, indien het herstel onevenredig veel zou kosten, is er sprake van disproportionaliteit.

 

Het is niet uitgesloten dat men zou vorderen dat dit herstel door een andere aannemer mag gebeuren (artikel 1144 B.W.)  indien de gemaakte fout dermate onvergeeflijk is dat de bouwheer mag stellen elk vertrouwen in de aannemer kwijt te zijn, kan het zijn dat een rechter daarop ingaat.

Als hertelling in natura nog mogelijk is, of niet raadzaam, zal de aannemer de schade moeten vergoeden.

  • Vanaf 01/07/2018 is elke aannemer verplicht zich te verzekeren ter dekking van deze tienjarige aansprakelijkheid!

Dit werd opgelegd door de wet van 31 mei 2017 : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&table_name=wet&cn=2017053102

De aannemer moet een bewijs van verzekering bezorgen aan de bouwheer en aan de architect voor de aanvang van de werken. De architect heeft overigens de plicht om dit bewijs op te vragen indien U het niet spontaan bezorgt.

Bovendien moet de aannemer in het kader van de werfmeldingsplicht  dit bewijs ook bezorgen aan de RSZ.

Als de aannemer toch werken aanvat zonder de verzekering loopt hij een risico op strafrechtelijke veroordeling en geldboetes tot € 80.000.