CBNAT_PHB1.png

    Bouwheer beter beschermd met VG Expert

    Moet je een buitensporig hoge factuur van een aannemer betalen?

     

    Het is je wellicht al overkomen: de eindfactuur van een aannemer vermeldt bijkomende elementen in vergelijking met de offerte waarmee je akkoord ging. Bijgevolg dien je een hogere prijs te betalen. Indien de meerprijs miniem is, frons je waarschijnlijk even de wenkbrauwen maar betaal je plichtsbewust. Maar waar trek je de grens? Vanaf wanneer is een factuur onredelijk?

    Wanneer je door omstandigheden niet in de mogelijkheid geweest bent om een prijsofferte op te vragen bij verschillende aannemers alvorens de werken te laten uitvoeren, is het aangewezen de offerte alsnog te laten toetsen, zelfs na uitvoering van de werken, door een bouwexpert. Indien komt vast te staan dat de aannemer die je onder druk van de omstandigheden in dienst genomen hebt, geen redelijke prijzen gehanteerd heeft, meld je dit best zo snel mogelijk aan de bouwexpert na ontvangst van de factuur. Het niet-betwiste gedeelte van de factuur kan betaald worden aan de aannemer.

    Indien de aannemer tot dagvaarding overgaat, kan aan de rechtbank - ondanks het bestaan van de getekende offerte - alsnog gevraagd worden de aannemingssom te verminderen tot een redelijk bedrag. Hou er wel rekening mee dat deze vermindering van een overeengekomen aannemingssom een uitzonderingsregel is die enkel kan toegepast worden indien de bouwheer door omstandigheden niet in de mogelijkheid was verschillende offertes te vragen en deze te vergelijken.

    De architect

    Mijn ervaring van jaren 

     

    De architect wil gewoon niet in conflict komen met zijn aannemers want daar moet hij telkens mee samen werken, en in de meeste gevallen met de bouwheer maar slechts één enkele keer. Dus zal hij telkens de plooien moeten gladstrijken tussen de beide partijen, vaak kiest de architect voor de kant van zijn aannemer, zonder dat de bouwheer daar iets van merkt. Althans geeft hij meestal de indruk aan de bouwheer dat hij aan zijne kant staat!

     

    Fouten in uitvoeringen worden dan ook niet altijd gemeld aan de bouwheer. Niet alle architecten werken zo, er zijn ook die correct zijn tegenover alle partijen en goed werk leveren, maar je weet nooit met zekerheid tot je eigen ervaring met een architect. 

    Laten wij even duidelijk zijn

    Een architect vraagt prijzen aan verschillende aannemers voor het zelfde werk uit te voeren, met de hoop dat hij lagere en hogere prijzen doorgestuurd krijgt dan de prijs van zijn eigen aannemer. Hierin zal hij trachten zijn eigen aannemer het voordeel toe te kennen en erbij vermelden dat hij daar heel goede ervaring mee heeft, dat kan wel maar wie zegt dat de prijzen die zijn aannemer aanrekent wel normaal en niet te hoog is, vaak wordt de architect zijn kostenraming gekoppeld aan de prijzen die hij krijgt en kent van zijn aannemers, dus is het onmogelijk dat de bouwheer kan weten aan de hand van zijn kostenraming of het wel klopt?

    Een architect werkt op percenten van het totaal project, dus hoe hoger de offertes van zijn aannemers hoe meer hij kan aanrekenen bij de bouwheer...logisch! Hierin heeft de architect alle belang bij om de kant te kiezen van zijn aannemers, dus is hij zeker niet onpartijdig. Het is ook aan te raden uw bezorgde offertes te laten screenen voor het ondertekenen van het contract of de aangerekende prijzen wel conform zijn aan de marktprijzen, zo heb je een mogelijkheid tot onderhandeling met de architect en aannemer en ben je zeker van de aangerekende prijzen. 

     

    Of die wettelijke bijkomende opdracht voor de architect-raadgever een voordeel zal zijn voor de bouwheer is naar mijn mening om die reden dan ook onmogelijk, want op een werf wordt hij aangesteld als architect-raadgever en op een andere werf is hij architect-ontwerper, dus de kans is reëel dat de architect-raadgever het spel gaat meespelen om zijn collega architect-ontwerper niet te benadelen met zijn aannemers!

    Formule sleutel op de deur

    Ook hier moet je voorzichtig zijn als je ermee wil samenwerken, wat ik gemerkt heb is dat deze firma's het niet altijd nauw nemen met uitvoeringen/kwaliteit/termijnen en aanrekening, je krijgt een standaard formule en als je andere zaken wil zoals een keuken/vloeren of installatie enz..dan vliegen de prijzen snel de hoogte in.

     

    Als je daar wil mee samenwerken informeer u eerst bij referenties van deze firma voor u verder gaat. Het is ook aangeraden jou te laten bijstaan bij voorlopige oplevering want bij dergelijke firma's sta je er alleen voor en ieder betrokken partij (architect/ingenieur en bouwfirma) werken met en voor elkaar. Er is ook niemand extern die deze bouwwerken controleert!

    Een goede raad!

    Zorg ervoor dat alle gemaakte afspraken ook mondeling altijd genoteerd wordt of beantwoord dit terug per mail, dan heb je een bewijs van je gemaakte afspraken ook van termijnen enz...

    bv: Na onze telefonische (mondelinge) afspraak bevestig ik......

    Dan krijg jij altijd een antwoordt terug van jou bevestiging, en stel ook vaak een open vraag per mail om een antwoordt terug te krijgen dan heb je meer bewijzen op papier van jou gemaakte afspraken!

     

    Zie ook de Wet Breyne

    Bijkomende wettelijke opdracht

    Of het invoeren van nog maar eens een bijkomende wettelijke opdracht voor de architect-raadgever echt een oplossing zal bieden voor het gebrek aan bescherming van de particuliere verkrijger binnen het bouwgebeuren is nog maar de vraag. De oplossing die een betere uitkomst kan bieden is dat externe bouwexperten uitsluiten die ondersteuning mag geven aan de bouwheren om de prijzen van aannemers en architecten op een normaal niveau te houden waardoor de bouwheren uiteindelijk minder betaald en beter bescherming krijgen, ook voor uitvoeringen van de werken. Met zelfs die extra kosten voor de ondersteuning van een bouwexpert kan je nog minder betalen dan nu, en dan ben je zeker dat alles gecontroleerd wordt en geen lijken uit de kast vallen.

    En zoals hierboven beschreven is "Deze verplichte aanstelling gebeurt door de particuliere verkrijger die daarbij de volledige keuzevrijheid geniet van wie hij wenst aan te stellen. De aanstelling moet voorkomen dat de particuliere verkrijger door zijn onervarenheid het slachtoffer zou worden in geval van problemen". Het ereloon dat in principe aan de architect-ontwerper zou worden betaald, dient immers voor de helft te worden toegekend aan de bouwexpert-raadgever!

    Tot slot

    Zoals ik het goed begrijp treedt een architect-raadgever maar op als het conflict er al is, maar over prijzen/tegenstrijdigheden en niet-voorziene posten in de offerte voor het ondertekenen van het contract spreek men hier niet over, en daar begin het meestal mee. De tussenkomst gaat dan over geschillen van eventuele bouwfouten en aanrekening?

     

    Maar dan is het te laat en vallen de lijken al uit de kast, alles hangt af van hoe men een overeenkomst heeft afgesloten en eens je dit akkoord heb ondertekend is het zeer moeilijk om er nog op terug te komen maar niet altijd uitgesloten, alles hangt af van hoeveel ervaring de tussenkomende raadgever heeft om dit dergelijke zaken te kunnen oplossen. 

    Zoals het spreekwoord zegt " bezint eer gij begint " ("overleg, denk na vooraleer te handelen").

    En bouwexpert-raadgever heeft geen enkel voordeel met de uitvoerders en staat daar volledig los van, hierdoor kan hij zijn taak uitvoeren ter bescherming van de bouwheer.

    VG Expert is niet gebonden aan alle uitvoerders van opdrachten zoals aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector. Wij staan uitsluitend ten dienste rechtstreeks voor de bouwheer en ter bescherming van de bouwheer.

    Wij zorgen dat de bouwheer beschermd wordt voor zijn project.

     

     

    Bouwheer beter beschermd?

    BELGISCHE KAMER VAN VOLKSVERTEGENWOORDIGERS 

     

    12 april 2017

    WETSONTWERP

     

    Betreffende de verplichte verzekering van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid van aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector van werken in onroerende staat en tot wijziging van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect.

     

    SAMENVATTING

     

    Dit wetsontwerp streeft een dubbel oogmerk na:

     

    • Zij stelt een einde aan de discriminatie die door het Grondwettelijk Hof werd opgeworpen in het arrest nr. 100/2007 van 12 juli 2007 (http://www.const-court.be/public/n/2007/2007-100n.pdf). In dit arrest merkt het Hof op dat “discriminatie evenwel niet het gevolg is van de verzekeringsplicht opgelegd (aan de architecten) bij de bestreden wet, maar van de ontstentenis in het recht toepasselijk op de andere “partijen die in de bouwakte voorkomen” van een vergelijkbare verzekeringsplicht.”. Deze wet wil hieraan tegemoet komen.

     

    • Zij strekt er toe om de bouwmarkt beter te reguleren en om een betere bescherming te bieden aan de bouwheer. Om dit te verwezenlijken, voert ze een verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering in voor alle actoren in de bouwsector, met name de architect, de aannemer en de andere dienstverleners in de bouwsector. Het advies van de Raad van State nr. 60329/1 van 16 december 2016 werd integraal gevolgd.

     

     

    Artikel in Knack van 29/04/08

    Vorig jaar diende een aantal volksvertegenwoordigers een wetsvoorstel in om de consument in het bouwproces beter te beschermen.

    Volgens de Memorie van Toelichting zou het wetsvoorstel dienen om particuliere verkrijgers van nog niet gebouwde woningen en appartementen beter te beschermen. De bestaande Woningbouwwet (ook gekend als de Wet Breyne) zou volgens de indieners daarbij alvast op verschillende punten dienen te worden aangepast. De laatste aanpassingen aan die Woningbouwwet dateren immers reeds van in 1993 en de wet zou een onvoldoende juridische bescherming bieden aan de particuliere verkrijgers van woningen en appartementen. Zo wordt gewezen op het te grote onevenwicht tussen de verschillende partijen (koper, verkoper, bouwer, architect...) Ook de koppelverkoop in de bouwsector zou nog strenger aan banden moeten worden gelegd.

    Toepassingsgebied

    Vooreerst zou volgens de indieners van het wetsvoorstel het toepassingsgebied van de huidige Woningbouwwet beter verduidelijkt moeten worden. Er bestaan vandaag nog te veel lacunes in de wetgeving en er worden nog altijd te veel constructies op het getouw gezet om aan het toepassingsgebied van de wet te kunnen ontsnappen. Te vaak worden algemene overeenkomsten opgesteld die kunstmatig opgesplitst worden in afzonderlijke contracten om zo aan het toepassingsgebied van de wet te ontsnappen.

     

    En dus zou volgens de indieners van het wetsvoorstel een "catch-all"-bepaling (doel daarvan is om zoveel mogelijk overeenkomsten verplichtend onder het toepassingsgebied en de bescherming van de wet te laten vallen) in de wet moeten worden ingelast. Dit om alle misbruiken te vermijden en ter ondersteuning van de rechtspraak die thans vaak, bij gebrek aan wetgevende basis, de Woningbouwwet niet kan toepassen, met alle gevolgen vandien voor de particuliere verkrijger.

    Aanstelling architect-raadgever

    De architect wordt steeds verplicht aangesteld door de bouwheer voor het opstellen van de plannen en voor de controle op de uitvoering van de werken. Binnen het huidige toepassingsgebied van de Woningbouwwet wordt de architect dan ook meestal aangesteld door de promotor of verkoper van woningen of appartementen, wiens belangen de architect zal moeten behartigen. De specifieke noden van de particuliere verkrijger worden daarbij volgens de indieners al te vaak over het hoofd gezien. Om die reden dient volgens hen bijkomend een verplichte tussenkomst te worden ingevoerd van een architect-raadgever, die zich uitsluitend moet bekommeren om de belangen van de particuliere verkrijger.

     

    Deze architect-raadgever zal de particuliere verkrijger moeten bijstaan in de loop van het ganse bouwproces. Meer specifiek zal hij controle doen op de plannen, de uitvoeringstekeningen en bestekken en toezicht houden op de goede uitvoering van de werken. Ook bij de voorlopige en definitieve oplevering zal hij de particuliere verkrijger bijstaan. Volgens de indieners van het wetsvoorstel zou dit alles de particuliere verkrijger beter moeten beschermen, zonder dat hem dat veel meer zou kosten, integendeel. Het ereloon dat in principe aan de architect-ontwerper zou worden betaald, dient volgens de indieners van het wetsvoorstel immers voor de helft te worden toegekend aan de architect-raadgever!

    Uitvoeringstermijn en vertragingsvergoeding

    Nog steeds volgens de indieners zou het voor de particuliere verkrijger verder veel duidelijker moeten zijn wanneer de aannemer of promotor de bouwwerken zal beëindigen of de woning zal opleveren. Eenoverschrijding van de uitvoeringstermijn zou daarbij automatisch leiden tot een verwijlvergoeding die zou overeenkomen met de gangbare (ver)huurprijs van de afgewerkte woning.

    Wettelijk vermoeden

    De indieners van het wetsvoorstel wensen tevens een "wettelijk vermoeden" in te voeren waarbij de koop of aanneming wordt geacht steeds tegen vaste prijs te zijn. De concrete prestaties dienen daarbij volledig en concreet beschreven te worden.

    Controle betaling

    Het wetsvoorstel bevat tevens de verplichting voor de architect-raadgever om elke vraag tot betaling van de aannemer of overdrager te controleren.

    Betere waarborgregeling

    De huidige Woningbouwwet voorziet 2 soorten waarborgen, een waarborg voor de erkende aannemer van 5 % en een zogenaamde voltooiingswaarborg voor de niet-erkende aannemer van 100 %. Volgens de indieners van het wetsvoorstel is deze regeling discriminatoir en is de waarborg voor de erkende aannemer niet toereikend in geval van ernstige financiële problemen. Ook bleek de huidige waarborgregeling volgens de indieners vaak onvoldoende, vooral bij de bouw van appartementen.

     

    Met het wetsvoorstel hopen zij daarom een uniforme waarborgregeling in te voeren waaraan alle spelers op de markt zich moeten houden, ongeacht het al of niet erkend zijn als aannemer. De voltooiing van het gebouw dient daarbij gewaarborgd te worden voor een forfaitair bedrag van 130 % van de prijs, ook bij appartementen. Naarmate de werken vorderen, zou het bedrag van de waarborg kunnen worden afgebouwd. Voor de architect-raadgever zou bij de waarborgregeling een belangrijke opvolgingstaak weggelegd zijn. Op deze manier hopen de indieners een einde te stellen aan de misbruiken waarbij niet-erkende aannemers een tijdelijke vereniging aangaan met erkende aannemers om aan de waarborgregeling te ontsnappen.

    Tot slot

    Het meest in het oog springende onderdeel van de Woningbouwwet lijkt ons alleszins de introductie van een nieuwe speler binnen het bouwgebeuren, met name de architect-raadgever. Deze verplichte aanstelling gebeurt door de particuliere verkrijger die daarbij de volledige keuzevrijheid geniet van wie hij wenst aan te stellen. De aanstelling moet voorkomen dat de particuliere verkrijger door zijn onervarenheid het slachtoffer zou worden in geval van problemen.

     

    De architect-raadgever moet de particuliere verkrijger immers bijstaan in de verschillende fasen van het bouwproces (oplevering, betalingen, voltooiingswaarborg), zonder dat dit voor de particuliere verkrijger een enorme meerkost met zich brengt.

     

    Deze nieuwe opdracht voor de architect brengt immers nieuwe verantwoordelijkheden mee, die ongetwijfeld conflicten zullen uitlokken met de andere verantwoordelijken binnen het bouwgebeuren. Of de particuliere verkrijger daar finaal beter van wordt, blijft onduidelijk. Uitkijken of dit wetsvoorstel ooit in een wet zal worden omgezet!

    Ondertussen is het een feit!

    VISIE ORDE VAN ARCHITECTEN - VLAAMSE RAAD

    Betreffende de tussenkomst van een niet opdrachthoudend architect als technisch raadgever van de bouwheer


    § 1. Indien een architect wordt geraadpleegd door een bouwheer, die voor hetzelfde werk reeds een contractuele relatie heeft

           met een opdrachthoudend architect, treedt de als tweede geraadpleegde architect op als raadgevend architect.

     

    § 2. De raadgevend architect overtuigt zich ervan, dat voor een werk, waarvoor de tussenkomst van een architect wettelijk

           verplicht is, daadwerkelijk een opdrachthoudend architect is aangesteld, en laat zich diens gegevens bezorgen.

     

           Na consultatie met de bouwheer levert de raadgevend architect een schriftelijk verslag af, waarin hij:

     

           a) indien geen wezenlijke problemen worden onderkend, de bezorgdheden van de bouwheer weerlegt;

     

           b) indien de bouwheer een standpunt van de opdrachthoudend architect in twijfel heeft getrokken, en indien blijkt dat

               krachtens de geldende wettelijke en reglementaire bepalingen en professionele gedragsregels dit standpunt van de

               opdrachthoudend architect niettemin moet worden bijgetreden, de bezwaren van de bouwheer weerlegt;

     

           c) indien er wel degelijk technische problemen worden onderkend, deze problemen beschrijft en verder onderzoek            aanbeveelt, onverminderd zijn verplichting tot vrijwaren van de openbare veiligheid;

     

           d) indien de aangehaalde problemen betrekking hebben op de deontologie van de architect, de partijen doorverwijst naar de

               Orde van Architecten, zonder zelf een standpunt in te nemen.

     

           In de gevallen opgesomd onder c) en d) brengt de raadgevend architect, ongeacht het verdere verloop, de        opdrachtgevend architect schriftelijk op de hoogte van zijn tussenkomst en zijn conclusies.

     

    § 3.  a) Indien, aansluitend op het bepaalde in § 2, c), de aanbeveling tot verder onderzoek wordt opgevolgd, brengt de  

                raadgevend architect beide partijen schriftelijk op de hoogte van het verdere geplande verloop en nodigt hij hen uit om  

                aanwezig te zijn bij de onderzoeksverrichtingen. Met het oog op verzoening van de partijen beperkt de raadgevend

                architect zich tot het geven van technische adviezen, in overleg met de opdrachthoudend architect, om tot een oplossing

                van het probleem te komen. De raadgevend architect maakt in elk geval een verder schriftelijk verslag van zijn

                bevindingen en raadgevingen over aan beide partijen.

     

            b) Indien overeenstemming tussen de partijen wordt bereikt, blijft het opvolgen van de implementatie van de             technische oplossing de taak van de opdrachthoudend architect, eventueel in overleg met de raadgevend             architect.

     

    § 4. a) Indien, aansluitend op het bepaalde in § 3, a) tussen partijen een meningsverschil blijft bestaan betreffende de            voorgestelde technische oplossing, neemt de raadgevend architect dit in een schriftelijk eindverslag op.

     

            b) Indien de bouwheer eenzijdig de opdracht van de opdrachthoudende architect beëindigt, en indien de             raadgevend architect wordt aangesteld als opvolgend architect, dan voegt hij steeds het onder a) bedoelde             technisch verslag toe aan de nieuwe architectuurovereenkomst en licht hij de Orde in van zijn eerdere             tussenkomst als raadgever. De partijen volgen de opvolgingsprocedure zoals bepaald door de Orde.

    De bouwheer, verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid....uitgegeven door Katrien Fierens/ More info

    Interessante links

     

    Vicepremier Kris Peeters (CD&V) vanaf 2017 een nieuwe wet in voege zien treden.....more info

     

    Verplichte verzekering aannemers: wat zijn de voor- en nadelen voor de bouwheer?.....more info

    Actief in de bouw? Aandacht voor de nieuwe verzekeringsplicht!.....more info

     

    Orde van architecten: Wat te doen in geval van problemen?.....more info

    "De houding van de overheid tegenover de architect is dubbelzinnig".....more info

     

    De architectenovereenkomst.....more info

    Als bouwheer heb je drie grote verantwoordelijkheden:.....more info

    Coupe advocaat: Verplichtingen van de bouwheer tegenover de aannemer.....more info

    Op de werf: jouw rechten en plichten als bouwheer.....more info

    Overzicht van alle verplichtingen in de relatie bouwheer(opdrachtgever), aannemer en onderaannemer.....more info

    Verplichtingen van de bouwheer: speciale btw-aangifte.....more info