Magalie Vandenbroucke - Academiejaar 2019 - 2020/Universiteit Gent


HOOFDSTUK II. DE OPLEVERING

41. De kern van deze betreft de oplevering. De oplevering vindt echter niet uitsluitend plaats wanneer het gaat over appartementsgebouwen, maar ook bij het bouwen van alleenstaande woningen of andere gebouwen dient een oplevering plaats te vinden. In het kader van deze masterproef wordt echter uitsluitend gefocust op de oplevering van de appartementsgebouwen. In wat volgt, wordt besproken wat de oplevering precies inhoudt (2.1), hoe de oplevering tot stand komt (2.2), wie de betrokken partijen zijn (2.3) en als laatste wat de rechtsgevolgen precies zijn (2.4). Hierbij zal telkens worden nagegaan wat de regels zijn naar Belgisch, Frans en Nederlands recht.

2.1 Wat is de oplevering?

2.1.1 Naar Belgisch recht

42. ALGEMEEN – Oplevering, inontvangstneming en aanvaarding zijn drie begrippen die frequent door elkaar worden gebruikt, maar die in principe een verschillende lading dekken:

- De oplevering is de eenzijdige, materiële rechtshandeling waarbij de aannemer de bouwwerken ter beschikking stelt van de opdrachtgever, zodat deze de werken in ontvangst kan nemen om ze te beoordelen en te aanvaarden.(79) De oplevering impliceert de overdracht van het bezit van de bouwwerken en kan aldus vergeleken worden met de leveringsplicht van de verkoper. 

- De inontvangstneming is de materiële rechtshandeling waarbij de opdrachtgever de bouwwerken feitelijk in ontvangst neemt en op die manier effectief in het bezit treedt van het goed. 

- De aanvaarding is de eenzijdige rechtshandeling waarbij de opdrachtgever de bouwwerken goedkeurt en erkent dat de aannemer de werken heeft uitgevoerd conform de overeenkomst, de plannen, het bestek, de regels van de kunst en met de voorgeschreven materialen. Zoals verder nog aan bod zal komen, heeft de aanvaarding tot gevolg dat de aannemer en de architect geen aansprakelijkheid meer dragen voor de lichte zichtbare gebreken aan de bouwwerken. De aansprakelijkheid blijft echter wel bestaan voor wat betreft lichte verborgen gebreken en zware stabiliteitsbedreigende gebreken, waarvoor de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect geldt ingevolge art. 1792 BW (infra 2.4.1.3). 

De oplevering is aldus een contractuele verplichting die bestaat in hoofde van de aannemer, terwijl de inontvangstneming en aanvaarding eerder contractuele verplichtingen zijn die bestaan in hoofde van de opdrachtgever of bouwheer. Wanneer doorheen het verdere verloop van deze gesproken wordt over ‘de oplevering’ wordt hiermee evenwel de combinatie bedoeld van de oplevering en de aanvaarding.

43. In het gemeen recht wordt hoofdzakelijk gesproken over inontvangstneming en aanvaarding en in de Appartementswet wordt in een aantal artikelen gesproken over de (voorlopige) oplevering. In geen van beide instrumenten wordt echter een duidelijke omschrijving of begripsafbakening gegeven. Evenmin wordt een onderscheid gemaakt tussen de voorlopige en de definitieve oplevering. Het gemeenrechtelijke principe is dan ook dat de oplevering in één fase plaatsvindt, nl. door het afleveren van de voltooide werken door de aannemer gelijktijdig met het door de opdrachtgever in ontvangst nemen en goedkeuren van de werken.

44. In tegenstelling tot dit gemeenrechtelijke principe, is een oplevering in twee fasen de meer gebruikelijke gang van zaken in het kader van de appartementsmede-eigendom en in de bouwsector in het algemeen. Er wordt hierbij gewerkt met een voorlopige oplevering en een definitieve of eindoplevering. Dit onderscheid wordt eveneens uitdrukkelijk gemaakt in de Wet Breyne en haar Uitvoeringsbesluit. Wanneer een bouwwerk onder het toepassingsgebied van deze instrumenten valt, moet bijgevolg verplicht gewerkt worden met dubbele oplevering. (89) Zoals eerder reeds aangehaald (supra nr.23), ressorteren appartementsgebouwen onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne waardoor een dubbele oplevering zal moeten plaatsvinden. Hierbij dient evenwel opgemerkt te worden dat de oplevering van de privatieven een afzonderlijke rechtshandeling is die bestaat naast de oplevering van de gemene delen aangezien hierbij telkens verschillende partijen betrokken zijn (infra 2.3.1). In concreto zal bij appartementsgebouwen dus sprake zijn van vier opleveringen: een voorlopige oplevering van zowel de privatieven, als de gemene delen en een definitieve oplevering van zowel de privatieven, als de gemene delen.

45. Een duidelijke omschrijving van welke lading beide concepten dekt, blijft in de Wet Breyne of haar Uitvoeringsbesluit echter achterwege. Het is dus aan de rechtspraak en rechtsleer om hieraan verder invulling te geven. In de volgende alinea’s wordt het onderscheid tussen de voorlopige en definitieve oplevering in het kader van appartementsmede-eigendom verder toegelicht.

46. VOORLOPIGE OPLEVERING – De voorlopige oplevering van een bouwwerk betreft de vaststelling van de voltooiing van de werken en heeft uitsluitend tot doel om na te gaan of de plannen en bestekken werden gevolgd door de aannemer(s).

De voorlopige oplevering impliceert dat het betrokken goed bruikbaar is volgens zijn bestemming. Let wel: het is dus mogelijk dat het gebouw nog niet volledig afgewerkt is; het volstaat dat het bewoonbaar is.

47. Bij een voorlopige oplevering bestaat de mogelijkheid om een opmerking (i.e. de vaststelling of melding van een gebrek) of een voorbehoud (i.e. de vaststelling van een waarschijnlijk, vermoedelijk of twijfelachtig gebrek waarbij vaak de evolutie moet worden afgewacht) te formuleren. Het is echter wel zo dat deze opmerkingen uitsluitend betrekking mogen hebben op kleine gebreken en dat ze beperkt moeten zijn in aantal. Indien het daarentegen gaat om ernstige gebreken of een groot aantal gebreken, kan dit een reden zijn voor de bouwheer om de oplevering te weigeren.96 De vraag of de bouwheer de voorlopige oplevering kan weigeren, mag niet afhankelijk zijn van de willekeur van de partijen, maar dient objectief te worden beoordeeld. Ingeval hierover een betwisting ontstaat, moeten de partijen een beroep doen op een deskundige.

BAERT stelde dat er sprake kan zijn van vijf categorieën van opmerkingen. Het kan gaan om opmerkingen betreffende:

- afwijkingen ten aanzien van de plannen, de bestekken en de overeenkomst;

- gebreken in de constructie;

- gebreken in de materialen;

- gebreken in de afwerking;

- toevallige beschadigingen die een weerslag kunnen hebben op de veiligheid, duurzaamheid, onderhoud, gebruikswaarde, bewoonbaarheid of hinderlijkheid.

48. Aangezien deze oplevering slechts een voorlopig karakter heeft, impliceert ze geenszins de aanvaarding van de werken. De aansprakelijkheid voor lichte zichtbare of verborgen gebreken is aldus nog niet gedekt en ook de tienjarige aansprakelijkheidstermijn voor de aannemer en de architect voor zware stabiliteitsbedreigende gebreken begint evenmin te lopen (infra 2.4.1.3). In principe zal de aanvaarding van de werken dus plaatsvinden bij de definitieve oplevering, hoewel dit een regel van suppletief recht betreft. Het staat partijen alsnog vrij overeen te komen dat de voorlopige oplevering reeds een aanvaarding uitmaakt, waardoor dit toch het vertrekpunt zal zijn voor de tienjarige aansprakelijkheidstermijn.

De voorlopige oplevering houdt wel in dat de bouwheer de bouwwerken in zijn bezit heeft gekregen waardoor hij vanaf dit moment het risico zal dragen (infra 2.4.1.1).  Ook een eventuele schadevergoeding of boete wegens vertraging in de werkzaamheden zal vanaf dit ogenblik niet meer geëist kunnen worden.



49. DEFINITIEVE OPLEVERING – De definitieve oplevering of eindoplevering is daarentegen de daadwerkelijke aanvaarding van de werken. Dit impliceert enerzijds een erkenning van het feit dat de werken zijn uitgevoerd conform de overeenkomst en de regels van de kunst en anderzijds dat de opmerkingen, die werden gemaakt bij de voorlopige oplevering, in orde zijn gebracht. Op deze manier is de aannemer ontslagen van zijn verplichtingen ten aanzien van de bouwheer, hoewel de aannemer nog steeds aansprakelijk kan worden gesteld voor lichte verborgen gebreken en zware stabiliteitsbedreigende gebreken, die ressorteren onder de tienjarige aansprakelijkheidstermijn overeenkomstig art. 1792 BW (infra 2.4.1.3).

50. WAARBORGTERMIJN – Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering dient verplicht een waarborg-, garantie- of onderhoudstermijn van één jaar te verlopen. De ratio legis hiervan is dat bepaalde gebreken zich vaak pas na een bepaalde periode voordoen en op die manier kan ook worden nagegaan of het gebouw een winter zonder problemen kan doorstaan. Gedurende deze waarborgtermijn dient de aannemer eveneens de kleine tekortkomingen of gebreken, waartoe een opmerking of voorbehoud werd gemaakt tijdens de voorlopige oplevering, te herstellen, af te werken en/of verder na te zien (infra 2.4.1.2). 

51. De definitieve oplevering vindt dus telkens plaats één jaar na de voorlopige oplevering. Voor wat betreft appartementsmede-eigendom is echter nog een bijzonder vereiste opgenomen in artikel 9 van de Wet Breyne. Dit artikel bepaalt namelijk dat de definitieve oplevering van de gemene delen moet plaatsvinden voor de definitieve oplevering van de privatieven opdat de normale bewoonbaarheid van de privatieven verzekerd zou zijn. Dit wordt echter niet voorgeschreven voor wat betreft de voorlopige oplevering, wat impliceert dat de voorlopige oplevering van de privatieven kan plaatsvinden vooraleer de voorlopige oplevering van de gemene delen plaatsvindt. Dit betekent uiteraard niet dat de gemene delen geen zekere graad van afwerking dienen te vertonen vooraleer kan worden overgegaan tot de voorlopige oplevering, aangezien dit noodzakelijk is om de privatieven daadwerkelijk en nuttig in gebruik te kunnen nemen.