La loi Breyne

Partie 8

Chapitre II : Textes législatifs

Loi du 9 JUILLET 1971.- Loi réglementant la construction de logements et la vente de logements à construire ou en construction.

Art. 1. La présente loi s'applique à tout contrat de transfert de propriété d'une maison ou d'un appartement à construire ou en construction, ainsi qu'à tout contrat par lequel un engagement est pris de construire, faire construire ou fournir un tel immeuble, à condition que la maison ou l'appartement est destiné à l'habitation ou à des fins professionnelles et d'habitation et l'acquéreur ou le maître d'ouvrage est tenu selon la convention de verser un ou plusieurs acomptes avant l'achèvement de l'immeuble.

Cette loi s'applique également à tout contrat de transfert de propriété par lequel l'engagement est pris d'abriter, de rénover ou d'agrandir une maison ou un appartement, destiné à l'habitation ou à des fins professionnelles, lorsque le prix total des travaux de remise en état ou d'extension dépasse le montant minimum dont les modalités de calcul seront déterminées par le Roi et l'acquéreur ou maître d'ouvrage est tenu, selon la convention, d'effectuer un ou plusieurs versements avant l'achèvement de ces travaux.

Art. 3. Les conventions visées à l'article 1er relèvent des dispositions du code civil relatives à l'achat ou à la location de travaux et de services sur cahier des charges et contrats, sous réserve des dérogations prévues par la présente loi.

Art. 4. Par la convention, les droits du vendeur sur le terrain et sur les structures existantes, en ce qui concerne la maison ou l'appartement à construire ou en construction, sont immédiatement transférés à l'acheteur.

Art. 5. Le transfert de propriété des ouvrages à construire s'opère au fur et à mesure de la mise en place et de la transformation des matériaux de construction dans le sol ou dans le bâtiment. Toutefois, qu'il s'agisse d'une vente ou d'un contrat de construction, le risque ne peut être transféré, conformément aux dispositions des articles 1788 et 1789 du code civil, avant la réception provisoire des travaux ou, s'il s'agit d'un appartement, avant la réception provisoire des parties à usage privé.

Art. 6. Les articles 1792 et 2270 du Code civil s'appliquent également au vendeur. L'indemnité du vendeur prévue à l'alinéa précédent s'applique également aux propriétaires successifs de la maison ou de l'appartement. Cependant, l'action en justice ne peut être intentée que contre le vendeur d'origine. Lorsqu'un appartement d'un immeuble collectif est vendu avant achèvement, la responsabilité du vendeur pour les parties communes des appartements vendus après achèvement tombe également sous l'application du présent article.

Art. sept. Les conventions visées à l'article 1 ainsi que les promesses de telles conventions doivent :

a) indiquer l'identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes ; b) indiquer la date de délivrance du permis de construction et les conditions de ce permis ou de l'entente sur la condition suspensive d'obtention d'un permis de construction; dans ce dernier cas, le demandeur du permis de construire doit s'engager à fournir à son cocontractant une copie certifiée conforme de ce permis et de ses conditions, dans le mois suivant la réception de la notification de la décision sur la demande de construction ;

b bis) indiquer si l'acquéreur ou le mandant conditionne ou non l'entente à l'obtention d'un financement d'un montant minimal, sous réserve de conditions à déterminer; cette condition suspensive ne peut jamais durer plus de trois mois à compter de la date de conclusion du contrat ;

c) comporter une description précise des parties privatives et communes faisant l'objet du contrat ;

d) inclure, en annexe, les plans précis et devis détaillés des travaux faisant l'objet du marché. La manière et les matériaux avec lesquels ces travaux seront effectués doivent être explicitement indiqués et, le cas échéant, si et dans quelles conditions il peut être dérogé. Ces plans et devis doivent être signés par un architecte habilité à exercer cette profession en Belgique et, s'il s'agit d'un appartement, une copie de l'acte de base rédigé en la forme authentique et du règlement de copropriété doit être jointe ; L'absence de ces pièces jointes dans l'acte authentique peut être couverte par la déclaration du notaire, dans cet acte, que ces documents sont en la possession des parties ;

e) indiquer le prix total de la maison ou de l'appartement ou, le cas échéant, le prix total de la rénovation ou de l'agrandissement et le mode de paiement ; indiquer que le prix est révisable ; Ce prix comprend tous les travaux nécessaires à une habitabilité normale ;

(e bis) mentionner l'existence des allocations régionales de logement public et communiquer les conditions de base correspondantes en annexe à la convention;

f) indiquer la date de début des travaux, le délai d'exécution ou de livraison et l'indemnité de retard dans l'exécution ou la livraison ; ces paiements doivent au moins correspondre à un prix de location normal (du bien fini sur lequel porte le contrat) ;

g) déterminer la manière dont la livraison aura lieu ;

h) comporter la reconnaissance par les parties qu'elles ont eu connaissance depuis quinze jours des informations et documents visés au présent article. Le Roi peut déterminer les conditions minimales auxquelles doivent satisfaire les dispositions du présent article. Dans tous les cas, l'accord stipule dans un paragraphe séparé, en caractères différents et gras, que l'acheteur ou le client a le droit d'invoquer la nullité de l'accord ou la nullité d'une disposition contraire à la loi en cas de non -le respect des dispositions des ou des articles 7 et 12 dont le texte doit être intégré dans son intégralité à la convention. Art. 8. Le prix visé à l'article 7, e, est d

Art. 8. Le prix visé à l'article 7, e, est le prix au jour de la signature du contrat. Le Roi détermine les modalités de révision du prix.

Art. 9.La livraison définitive des travaux ne pourra intervenir qu'un an après la livraison provisoire, étant entendu que la livraison définitive des parties communes, y compris les entrées, a déjà eu lieu, de sorte que l'habitabilité normale est assurée.


Art. dix. Ni le vendeur ni l'entrepreneur ne peuvent exiger ou accepter un paiement sous quelque forme que ce soit avant la conclusion de l'accord visé à l'article 1er. Si une avance ou une remise est versée à la conclusion du contrat, le montant de celle-ci ne peut excéder 5 %. du prix total.

Le promoteur ou l'entrepreneur pourra, dès la passation de l'acte authentique, être en droit d'exiger le paiement d'une somme qui, compte tenu de l'avance ou de la remise versée, sera égale au prix du terrain ou de la quote-part qui lui est vendus, augmentés du prix des travaux exécutés,agréé par un architecte habilité à exercer cette profession en Belgique. Une copie de l'approbation est jointe à l'acte.

Dans les domaines d'application prévus au deuxième alinéa de l'article 1er, la somme visée à l'alinéa précédent est égale au prix de vente du bien objet du transfert de propriété, augmenté du prix des travaux exécutés.

Le solde du prix des travaux n'est payable par fractions qu'à compter du jour de la passation de l'acte authentique ; les versements partiels ne peuvent excéder le prix des travaux exécutés.

Si une promesse d'accord n'est pas suivie de sa conclusion, la rémunération contractuelle due par l'acheteur ou le donneur d'ordre ne peut excéder 5 pour cent. du prix total ; nonobstant son caractère forfaitaire, l'indemnité contractuelle peut être augmentée ou diminuée s'il est établi que son montant est inférieur ou supérieur au préjudice réel subi.

Art. 11. Le contrat ne peut pas contenir de clause de rachat.

Art. 12. Si le vendeur ou l'entrepreneur satisfait aux exigences de la loi du 20 mars 1991 relative à la reconnaissance des entrepreneurs quant à la nature et à l'étendue des travaux qui lui sont confiés, il est tenu de constituer une caution dont le montant est fixé par le King, ainsi que la manière dont il est déposé et libéré. Si le vendeur ou l'entrepreneur ne se conforme pas aux prescriptions de la loi du 20 mars 1991, telles que stipulées à l'alinéa précédent, il est tenu de garantir soit l'achèvement de la maison ou de l'appartement, soit dans le cas en cause, la la rénovation ou l'extension, ou, en cas de dissolution du contrat pour inexécution, le remboursement des sommes versées.

Le Roi détermine la nature de la garantie et les conditions dans lesquelles elle est accordée, ainsi que la manière dont l'acheteur ou le client en est informé. Ils ont un privilège sur cette garantie, qui prend rang immédiatement après le privilège prévu à l'article 27, 5°, de la loi hypothécaire.

Art. 13. Toute stipulation contraire aux articles 3 à 6 et 8 à 11, ainsi qu'aux arrêtés royaux pris en application de l'article 8, alinéa 2, est réputée non écrite.

Le non-respect des dispositions de l'article 7, de l'article 12 ou des arrêtés royaux pris en exécution de ces articles entraînera la nullité du contrat ou la nullité de la disposition contraire à la loi. L'une ou l'autre nullité peut être invoquée au choix du cessionnaire ou du maître d'ouvrage, au sens de l'article 1er, et par eux seuls, avant la passation de l'acte authentique ou, s'il s'agit d'un contrat de construction, avant la l'acceptation visée à l'article 9.

L'acte authentique doit mentionner que toutes les exigences des articles 7 et 12 de la présente loi ont été respectées.


Art. 14.Quiconque aura violé directement ou indirectement les dispositions de l'article 10 en exigeant ou en acceptant des paiements sera puni d'un emprisonnement de huit jours à un mois et d'une amende de 26 francs à 200 francs ou de l'une de ces peines seulement.

Les dispositions du livre Ier du code pénal, chapitre VII et article 85 sans exception, sont applicables aux infractions visées au présent article.

(NOTE : lire euro au lieu de franc : W 26-06-2000, art. 2, En vigueur : 01-01-2002)

Art. 15. Le Roi fixe la date d'entrée en vigueur de la présente loi. Toutefois, la présente loi entre en vigueur au plus tard le premier jour du quatrième mois suivant celui au cours duquel elle a été publiée au Moniteur belge.


Arrêté royal du 21 octobre 1971 portant application de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction de logements et la vente de logements à construire ou en construction.

Art. 1. § 1er. Les conventions visées à l'article 1er, alinéa premier, de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en construction mentionnent, outre le prix total, le prix du terrain.

Aux fins du présent décret, le prix de l'immeuble est considéré :

a) dans les cas visés à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1971 : le prix total diminué du prix du terrain ;

b) dans les cas visés à l'article 1er, alinéa 2, de la présente loi : le prix total des travaux de rénovation ou d'extension.
Le prix de l'immeuble est au maximum de 80 pc. révisable en raison des fluctuations des salaires et des charges sociales y afférentes, et en raison des fluctuations du prix des matériaux, matières premières ou produits utilisés ou transformés dans les travaux de construction.

§ 2. Aux fins de la révision visée au présent article, il est tenu compte des fluctuations les plus récentes des salaires, des charges sociales, des matériaux, des matières premières et des produits mis en service avant l'exécution des travaux auxquels se rapporte le paiement partiel demandé. a débuté.

§ 3. L'ajustement dû aux fluctuations des salaires et des charges sociales ne peut excéder 50 pour cent. du prix de l'immeuble peut être calculée.

§ 4. Aux fins du présent article :

1° parmi les fluctuations des salaires et des charges sociales, les fluctuations fondées sur le salaire horaire moyen, formé par la moyenne des salaires des ouvriers qualifiés, des ouvriers formés et des complices, telle que déterminée par la commission paritaire nationale de l'entreprise de construction pour la catégorie correspondant à la lieu où se situe le chantier de construction de l'entrepreneur. Les salaires sont augmentés du pourcentage total des charges de sécurité sociale et des assurances adopté par le ministère des Transports et des Infrastructures ;

2° les fluctuations des prix des matériaux, matières premières ou produits, les fluctuations basées sur l'indice mensuel, calculé sur la base d'une consommation annuelle des principaux matériaux et matières premières par l'entreprise de construction sur le marché intérieur. Cet indice est déterminé par la Commission de la Liste des Prix des Matériaux de Construction, qui a son siège au Ministère des Affaires Economiques.

§ 5. Le prix total convenu dans le contrat des travaux de rénovation ou d'extension visés à l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1971 doit être au moins égal à 80 % du prix de vente du bien dont la propriété est transférée et doit être supérieur à 18 600 €.

Art. 2. § 1. La livraison d'une œuvre en vertu d'un accord visé à l'article 1er de la même loi doit répondre aux conditions minimales suivantes. Tant la réception provisoire que la réception définitive des travaux ne sont prouvées que par

un acte écrit contraire dressé entre les parties.

Le refus de procéder à la livraison, accompagné des motifs sur lesquels il se fonde, est porté à la connaissance du vendeur ou de l'entrepreneur par lettre recommandée.

§ 2. L'occupation ou la mise en jouissance de l'immeuble ou de ses parties rénovées ou agrandies constitue toutefois une présomption que l'acquéreur ou le client accepte tacitement la réception provisoire, sauf preuve contraire. L'acquéreur ou le maître d'ouvrage est présumé avoir réceptionné provisoirement ou définitivement les travaux, selon le cas, s'il n'a pas donné suite à la demande écrite du vendeur ou de l'entrepreneur de livraison à une date déterminée et s'il a, dans un délai de quinze jours après qu'il y a été sommé par le vendeur ou l'entrepreneur par exploit d'huissier, à la date qui y est indiquée, avant que la livraison ne soit apparue. Cette disposition ne s'applique pas à la livraison des parties communes d'un immeuble.

§ 3. Le vendeur ou l'entrepreneur qui reste propriétaire d'une partie de l'immeuble qu'il livre n'exerce aucun des droits attachés à la copropriété lors de la livraison des parties communes. Si pour la validité de la réception provisoire ou de la réception définitive des parties communes, la présence de l'un des copropriétaires est requise et s'il ne se présente pas dans le délai raisonnable fixé par exploit d'huissier par le vendeur ou l'entrepreneur, il décide qu'en ce qui le concerne, le tribunal à la livraison.

Art. 3. Le montant de la caution ou de la garantie visée à l'article 12, alinéa 1er, de la même loi, s'élève à 5 %. du prix de l'immeuble, le cas échéant arrondi au millier supérieur. Le cautionnement est constitué à la Caisse des dépôts et consignations, soit en espèces, en fonds publics, soit sous forme de cautionnement, conformément à l'arrêté royal du 11 mars 1926 autorisant les entrepreneurs, titulaires de permis et entrepreneurs de travaux d'utilité publique. utiliser, par l'intermédiaire des sociétés agréées à cet effet, une garantie solidaire, ou sous forme de garantie globale, conformément à l'arrêté ministériel du 23 janvier 1937 relatif à la garantie globale.

Dans les trente jours qui suivent la signature de la convention, le vendeur ou l'entrepreneur doit fournir à l'acheteur ou au client la preuve de ladite caution, signée par la Caisse des Dépôts et Consignations. Lorsque le contrat a été conclu sous condition suspensive, le délai de trente jours commence à courir à compter du jour où le vendeur ou l'entrepreneur a connaissance de la réalisation de la condition.

En cas de retard dans l'exécution ou d'inexécution totale ou partielle du contrat, imputable au vendeur ou à l'entrepreneur, l'acheteur ou le client pourra déduire du montant de la caution les sommes qui lui sont dues du fait du préjudice subi. .

La caution sera libérée par moitié, la première moitié à la réception provisoire, la seconde moitié à la réception définitive, selon les modalités précisées au paragraphe suivant.

Dans les quinze jours de la demande qui lui a été adressée par le vendeur ou l'entrepreneur, et sans préjudice du quatrième alinéa du présent article, l'acheteur ou le client soumet à la Caisse des dépôts et consignations l'annulation pour le premier ou le deuxième la moitié de la caution, selon le cas. Après l'expiration de ce délai de quinze jours, le vendeur ou l'entrepreneur, à titre d'indemnité due par l'acheteur ou le client, a droit à des intérêts, au taux légal, sur le montant de la caution pour laquelle aucune mainlevée n'a été accordée.

Art. 4. La garantie d'achèvement visée à l'article 12, deuxième alinéa, de la même loi, est constituée par une garantie solidaire par laquelle un établissement de crédit visé à la loi du 22 mars 1993 portant statut et contrôle des établissements de crédit , ou une société de crédit immobilier telle que visée par la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire ou une entreprise d'assurance qui, selon le cas, satisfait aux exigences des articles 3 et 64 de la loi du 9 juillet 1975 relative au contrôle des assurances entreprises, s'engage, en cas de défaillance du vendeur ou de l'entrepreneur, à verser à l'acquéreur ou au maître de l'ouvrage les sommes nécessaires à l'achèvement de la maison ou de l'immeuble dont l'appartement fait partie ou, en l'espèce, de les rénovations - ou les travaux d'extension.

Le notaire mentionne dans l'acte de vente la convention en vertu de laquelle le cautionnement a été consenti et joint une copie de cette convention à l'acte de vente. Le contractant fournira au client la preuve de l'acompte dans les trente jours suivant la signature du contrat.

Si le contrat de construction a été conclu sous condition suspensive, le délai de trente jours commence à courir à compter du jour où l'entrepreneur prend connaissance de la réalisation de la condition. L'obligation du garant prend fin avec la réception provisoire des travaux.

Art. 5. L'arrêté royal du 1er juillet 1969 réglementant la protection de ceux qui acquièrent ou construisent des logements sociaux ou assimilés, est abrogé.

Art. 6. Le présent décret ainsi que la loi du 9 juillet 1971 entrent en vigueur le 1er janvier 1972.