Magalie Vandenbroucke - Academiejaar 2019 - 2020/Universiteit Gent


3.1 Zijn volmachten mogelijk?
3.2 Hoe ziet dergelijke volmacht eruit?
3.3 Wie kan dergelijke volmacht krijgen?
3.4 Zijn er consumentenrechtelijke implicaties?
3.5 Wat is de visie van de praktijk?
CONCLUSIE




HOOFDSTUK III. VOLMACHTEN

268. Nu het volledige kader van de oplevering gekend is, kan worden overgegaan naar het laatste hoofdstuk van deze masterproef. Inmiddels is reeds duidelijk dat bij de appartementsmede-eigendom sprake is van twee onderscheiden delen: enerzijds zijn er de gemene delen, die in onverdeeldheid toebehoren aan alle mede-eigenaars, en anderzijds bezitten de individuele appartementseigenaars het exclusieve eigendomsrecht over hun privatieven (supra nr.19).

269. Zoals hoofdstuk II stelt, is de oplevering van de gemene delen een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars en wordt de beslissing tot oplevering van de privatieven genomen door de individuele mede-eigenaars. De appartementseigenaars zullen dus hoe dan ook geconfronteerd worden met bouwtechnische aangelegenheden. In de praktijk blijkt echter dat heel wat individuele mede-eigenaars ofwel niet voldoende bouwtechnisch onderlegd zijn, ofwel liever met rust gelaten worden voor wat betreft het nemen van deze beslissingen. Het kan hierbij aangewezen zijn om te werken door middel van volmachten. Deze kunnen daarenboven ook een nuttige manier zijn om de administratieve en praktische formaliteiten in hoofde van de aannemer te reduceren aangezien hij geconfronteerd kan worden met een potentieel groot aantal mede-eigenaars (supra nr.92).

270. Dit laatste hoofdstuk onderzoekt of in het geldende recht een mogelijkheid bestaat om de opleveringsbeslissing te nemen bij wijze van volmacht (3.1), hoe dit precies wordt geregeld (3.2), aan wie deze volmachten desgevallend zouden kunnen worden toevertrouwd (3.3) en of er eventueel implicaties zijn op consumentenrechtelijk vlak (3.4). Ten slotte wordt een korte blik geworpen op hoe de notariële praktijk hier tegenover staat (3.5).

3.1 Zijn volmachten mogelijk?

271. De beslissing tot oplevering van de gemene delen van een appartementsgebouw is een bevoegdheid van de algemene vergadering van mede-eigenaars (supra 2.3.1.8). Elke individuele mede-eigenaar is van rechtswege lid van de algemene vergadering en dient derhalve deel te nemen aan haar beraadslagingen. Dit impliceert dat elke individuele mede-eigenaar principieel mee dient te beslissen over de oplevering van de gemene delen. Appartementseigenaars kunnen er echter ook voor opteren om niet fysiek aanwezig te zijn tijdens de beraadslagingen en de stemmingen, maar zich te laten vertegenwoordigen.

Wanneer een individuele mede-eigenaar van deze mogelijkheid gebruik wenst te maken, zal deze volmacht slechts geldig zijn voor één vergadering. De ratio legis hiervan is dat elke algemene vergadering een autonoom karakter heeft en het mandaat dus bij elke nieuwe vergadering moet worden bekrachtigd. Deze regel kent een uitzondering wanneer de lasthebber over een notariële volmacht beschikt.

272. Het is daarnaast eveneens mogelijk dat de algemene vergadering zelf overgaat tot het verlenen van een machtiging met betrekking tot de uitvoering van de oplevering (supra nr.110).

273. Naast de gemene delen bestaat een appartementsgebouw ook uit privatieve delen. De privatieven komen in exclusieve eigendom toe aan de individuele mede-eigenaars. Dit impliceert dat zij ook exclusief bevoegd zijn voor de oplevering ervan (supra nr.99 e.v.). Net als de algemene vergadering kunnen ook de individuele mede-eigenaars ervoor opteren in dit kader een volmachtdrager aan te stellen.

274. Uit bovenstaande alinea’s kan aldus geconcludeerd worden dat volmachten mogelijk zijn in het kader van de appartementsmede-eigendom. De Appartementswet stelt echter wel een grens aan het gebruik van volmachten. Zo mag een lasthebber niet meer dan drie volmachten aanvaarden, tenzij het totaal aantal stemmen waarover hij zelf beschikt, samen met die van de volmachtgevers, niet meer bedraagt dan tien procent van het totaal aantal stemmen verbonden aan alle kavels van de mede-eigendom. De ratio legis van deze beperking is om ervoor te zorgen dat het onmogelijk wordt gemaakt dat één individuele mede-eigenaar alle beslissingen in de algemene vergadering zou kunnen domineren. 

Hoewel dit niet uit de letterlijke bewoordingen van de wet blijkt, is deze begrenzing m.i. uitsluitend te beschouwen als een grens van het aantal volmachten in het kader van de deelname aan de algemene vergadering. Dit impliceert dat deze beperking in acht moet worden genomen wanneer de algemene vergadering dient te beslissen over de oplevering van de gemene delen. Wanneer de individuele mede-eigenaars daarentegen wensen over te gaan tot het verlenen van een volmacht met betrekking tot de oplevering van de privatieven, lijkt deze beperking m.i. niet te gelden. Dit heeft tot gevolg dat het mogelijk is dat alle individuele mede-eigenaars aan eenzelfde persoon een volmacht verlenen.

3.2 Hoe ziet dergelijke volmacht eruit?

275. De Appartementswet bevat – op één alinea na – geen concrete bepalingen met betrekking tot de vorm van de volmachten. Hieruit kan worden afgeleid dat de gemeenrechtelijke regels inzake lastgeving toepassing vinden.

Lastgeving is de handeling waarbij de lasthebber de macht krijgt om iets in naam en voor rekening van de lastgever te doen. In principe komt een lastgevingsovereenkomst solo consensu tot stand, wat impliceert dat er geen verplichte vormvereisten zijn. De Appartementswet bepaalt evenwel dat de volmacht de naam van de lasthebber moet vermelden waardoor in concreto een geschrift wordt vereist. Dit geschrift kan zowel een authentieke, als een onderhandse akte zijn en zal eveneens van belang zijn met betrekking tot de bewijsvoering naar derden toe.

276. Ingevolge het principe van de wilsautonomie kunnen de partijen de omvang van de lastgeving vrij bepalen. Het is echter wel van belang deze omvang effectief vast te leggen in de geschreven overeenkomst aangezien dit de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de lasthebber – en zijn eventuele aansprakelijkheid – zal determineren. De volmacht is enerzijds bijzonder of algemeen en anderzijds uitdrukkelijk of in algemene bewoordingen. Wanneer het gaat om een volmacht met betrekking tot de oplevering van appartementsgebouwen zal het een bijzondere en uitdrukkelijke volmacht betreffen aangezien de opdracht van de volmachtdrager een specifieke rechtshandeling uitmaakt.

277. De lasthebber verricht de rechtshandeling in naam en voor rekening van de lastgever, zijnde de algemene vergadering of de individuele mede-eigenaar. Dit impliceert dat de lasthebber in principe niet persoonlijk gebonden is ten aanzien van de derde, maar dat deze rechtshandeling rechtstreeks wordt toegerekend aan de lastgever.598 Opdat dit evenwel het geval zou zijn, is het van belang dat de lasthebber strikt handelt binnen de grenzen van zijn verkregen bevoegdheden.

278. Wanneer de lasthebber zijn bevoegdheden daarentegen te buiten gaat, zijn de door hem gestelde rechtshandelingen niet tegenwerpelijk aan de lastgever. Toegepast op de oplevering, zou dit betekenen dat de oplevering niet op geldige wijze heeft plaatsgevonden waardoor de aansprakelijkheid voor lichte zichtbare gebreken (nog) niet is gedekt en de termijn voor het instellen van een aansprakelijkheidsvordering wegens lichte verborgen gebreken, evenals de tienjarige aansprakelijkheidstermijn nog niet begint te lopen (supra 2.4.1.3). Hierop bestaat evenwel een uitzondering: wanneer de algemene vergadering of individuele medeeigenaar een rechtshandeling bekrachtigt, die door de lasthebber werd gesteld met miskenning van zijn bevoegdheden, zal de algemene vergadering of de individuele mede-eigenaar alsnog door deze handeling gebonden zijn.  Dit heeft tot gevolg dat de oplevering van respectievelijk de gemene delen of de privatieven toch geacht wordt op geldige wijze te zijn tot stand gekomen.

279. De vraag die zich vervolgens stelt, is in welk document in dergelijke volmachtenclausule kan worden voorzien. Vaak zal het reglement van mede-eigendom bepalingen bevatten omtrent de wijze van vertegenwoordiging en de oplevering. De statuten zijn echter al een complex geheel van bepalingen, waardoor het meer aangewezen kan zijn om de volmachten in het kader van de oplevering in een afzonderlijke akte te regelen.

280. Hoewel volmachten in het kader van de appartementsmede-eigendom op geldige wijze kunnen worden verleend, dient hierbij toch een nuance te worden gemaakt. Wanneer de algemene vergadering overgaat tot het verlenen van een volmacht, zal deze volmachtdrager vanzelfsprekend niet op eigen houtje de beslissing tot oplevering kunnen nemen. De volmachtdrager zal alle praktische en administratieve taken op zich kunnen nemen, maar de uiteindelijke beslissing blijft nog steeds in handen van de algemene vergadering van mede-eigenaars (supra nr.118). Dit impliceert dat de volmachtdrager slechts kan overgaan tot het ondertekenen van het procesverbaal van oplevering van de gemene delen van het appartementsgebouw onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring door de algemene vergadering, die hierover dient te beslissen bij volstrekte meerderheid van de stemmen. 

281. Wanneer een individuele mede-eigenaar overgaat tot het aanduiden van een volmachtdrager in het kader van de oplevering van zijn privatief, zal het van uitermate groot belang zijn om de omvang van deze volmacht uitgebreid te regelen. Het onderdeel dat de aansprakelijkheidsregimes behandelt, gaf reeds aan dat de oplevering ervoor zorgt dat de lichte zichtbare gebreken aan de bouwwerken zijn gedekt (supra 2.4.1.3, b). Dit impliceert dat een aansprakelijkheidsvordering voor deze gebreken nadien niet meer mogelijk is. Wanneer de individuele mede-eigenaar de oplevering volledig uit handen zou geven en zelf geen enkel beslissingsrecht meer zou hebben, kan hij mogelijks zijn recht verliezen om een vordering in rechte in te stellen. Om hieraan tegemoet te komen, lijkt het mij raadzaam eveneens een opschortende voorwaarde in deze volmacht in te schrijven, naar analogie met de volmacht verleend door de algemene vergadering (supra nr.280). Dergelijke opschortende voorwaarde biedt de volmachtgever een maximale garantie aangezien de volmachtdrager steeds verplicht zal zijn om terug te koppelen naar de individuele mede-eigenaar, waardoor het uiteindelijke beslissingsrecht ook in diens handen blijft.

282. De vraag stelt zich echter of deze oplossing in de praktijk onder alle omstandigheden een haalbare oplossing zal bieden. Het is namelijk mogelijk dat de aannemer of bouwpromotor, als initiatiefnemer van de oplevering, dergelijk mandaat niet zal willen aanvaarden omdat het de facto een onvolledige lastgeving uitmaakt. Wanneer de aannemer of bouwpromotor samen met de volmachtdrager aanwezig zijn met het oog op de rondgang door de privatieven, zullen beide partijen namelijk nooit kunnen overgaan tot een geldige en definitieve ondertekening van het proces-verbaal van oplevering aangezien op de volmachtdrager de verplichting rust tot terugkoppeling naar zijn volmachtgever. Het is bijgevolg niet ondenkbaar dat bepaalde aannemers en/of bouwpromotoren hiermee niet akkoord zullen gaan en deze oplossing in de praktijk dus moeilijk haalbaar zal zijn.

283. Kort samengevat kan worden gesteld dat een schriftelijke volmacht kan worden opgemaakt zowel voor de oplevering van de gemene delen, als voor de oplevering van de privatieven, waarbij de opdracht van de volmachtdrager zeer nauwkeurig moet worden beschreven. Daarenboven is het raadzaam te voorzien in een verplichting voor de volmachtdrager om steeds terug te koppelen naar de volmachtgever, respectievelijk de algemene vergadering en de individuele mede-eigenaars, waardoor het uiteindelijke beslissingsrecht steeds in handen van de volmachtgever rust. De volmachtdrager zal bijgevolg voornamelijk worden ingezet ter vervulling van de formaliteiten – zoals de rondgang door het gebouw – en de uitvoering van de oplevering, hoewel hij dus geenszins wordt ingezet voor het nemen van de uiteindelijk beslissing tot oplevering. Dergelijke opschortende voorwaarde is verplicht wanneer de algemene vergadering overgaat tot het aanduiden van een volmachtdrager.  De vraag stelt zich of dergelijke opschortende voorwaarde in de praktijk steeds een haalbare oplossing zal zijn wanneer een volmacht wordt uitgegeven door de individuele medeeigenaars met het oog op de oplevering van de privatieven.

3.3 Wie kan dergelijke volmacht krijgen?

284. In wat volgt, wordt nagegaan wie een volmacht zou kunnen verkrijgen tot het uitvoeren van de oplevering. Hierbij wordt teruggekoppeld naar de uiteenzetting van de betrokken partijen (supra 2.3.1).

3.3.1 Bouwpromotor

285. De bouwpromotor is een professionele bouwheer die instaat voor de realisatie van bouwprojecten (supra nr.78 e.v.). De bouwpromotor kan zowel de rol van verkoper, als de rol van hoofdaannemer toebedeeld krijgen. In beide gevallen kan de bouwpromotor aansprakelijkheid oplopen, maar de invulling hiervan verschilt naargelang de kwalificatie van de overeenkomst (supra 2.4.1.4).

286. Hoger is reeds aangehaald dat wanneer een bouwpromotor zelf eigenaar is gebleven van één van de privatieven, het voor hem niet toegelaten is om deel te nemen aan de stemming betreffende de oplevering van de gemene delen (supra nr. 84). Indien dit verbod niet zou bestaan, zou er namelijk een tegenstrijdig belang ontstaan in hoofde van de bouwpromotor aangezien hij een aansprakelijkheidsprocedure voor gebreken tegen zichzelf op die manier zou kunnen tegenhouden. Wat betreft de oplevering van zijn privatief zal de bouwpromotor uiteraard wel zelf verantwoordelijk zijn.

287. In het geval de bouwpromotor geen eigenaar is gebleven van één van de privatieven, geldt bovenstaand verbod in principe niet.

288. Het is m.i. echter van geen belang of de bouwpromotor al dan niet eigenaar is gebleven van één van de privatieven om te beoordelen of hij kan optreden als volmachtdrager bij de oplevering van een appartementsgebouw.  Er zal namelijk in alle gevallen sprake zijn van een tegenstrijdig belang in hoofde van de bouwpromotor wanneer deze een volmacht verkrijgt. De bouwpromotor zal vanzelfsprekend zijn eigen aansprakelijkheid voor gebreken wensen te beperken waardoor een objectieve en neutrale houding tijdens de oplevering m.i. niet gegarandeerd kan worden. Dit geldt bij de oplevering van zowel de gemene delen, als de privatieven. Daarnaast zou dergelijke volmachtenclausule beschouwd kunnen worden als een onrechtmatige clausule (infra 3.4). 

3.3.2 Aannemer

289. Het verbod voor de bouwpromotor om op te treden als volmachtdrager geldt a fortiori voor de aannemer aangezien de aannemer wordt beschouwd als initiatiefnemer van de oplevering (supra nr.86 e.v.). Daarnaast is de oplevering ook een belangrijk scharniermoment in het kader van de beoordeling van zijn aansprakelijkheid (supra 2.4.1.3). Indien de aannemer dus een volmacht zou kunnen verkrijgen, zou het op die manier mogelijk worden gemaakt om een aansprakelijkheidsvordering wegens gebreken tegen zichzelf te verhinderen.  Het eigen belang van de aannemer zal in dat geval de bovenhand nemen en de belangen van de individuele mede-eigenaars – als volmachtgevers – zullen daarbij verwaarloosd worden. Dergelijke clausule zou daarenboven als een onrechtmatig beding beschouwd kunnen worden (infra 3.4). 

3.3.3 Architect

290. De architect staat in voor het ontwerpen van de bouwplannen en is belast met een controletaak. Daarnaast kan ook sprake zijn van een bijstandsverplichting waarbij de architect zijn opdrachtgever een advies zal verstrekken over het al dan niet opleveren van de bouwwerken (supra nr.93 e.v.). Het is eveneens mogelijk dat de algemene vergadering of de individuele medeeigenaars overgaan tot het verlenen van een volmacht aan de architect met het oog op het opleveren en aanvaarden van de bouwwerken. De architect is hiervoor de uitgelezen persoon aangezien hij een professioneel is in de bouwsector en dus bijzonder goed op de hoogte is van alle bouwtechnische aspecten.

291. Het reglement dat de beroepsplichten van de architect vastlegt, laat toe dat de architect belast wordt om in naam en voor rekening van zijn opdrachtgever een aantal handelingen te verrichten mits zijn mandaat wordt vastgelegd in een geschreven overeenkomst. In dit geschrift moet onder meer worden bepaald wat de precieze omvang van deze volmacht is. Voor het overige zijn de algemene regels inzake lastgeving van toepassing (supra 3.2).

292. Hierbij dient echter wel een kantmelding te worden gemaakt: aangezien de architect zelf ook aansprakelijk kan worden gesteld (supra 2.4.1.3, d), zal desgevallend een bijkomende oplevering moeten plaatsvinden tussen de architect en de algemene vergadering of de individuele mede-eigenaars.  Dit verhoogt op zijn beurt de complexiteit van de opleveringshandeling.

293. Net zoals bij de bouwpromotor en de aannemer het geval is, zal naar mijn mening ook een tegenstrijdig belang ontstaan in hoofde van de betrokken architect indien hij een volmacht verkrijgt voor de oplevering. De kans bestaat dat hij geneigd zal zijn om zijn eigen constructie- of ontwerpfouten minder streng te beoordelen dan de fouten van de aannemer of bouwpromotor waardoor hij een aansprakelijkheidsvordering tegen zichzelf kan verhinderen. Wat evenwel een doeltreffende oplossing kan zijn, is om een onafhankelijke architect aan te stellen als volmachtdrager (infra 3.3.7).

3.3.4 Syndicus

294. De syndicus is het uitvoerings- en vertegenwoordigingsorgaan van de vereniging van mede-eigenaars (supra nr.111). Overeenkomstig de Appartementswet zal de syndicus instaan voor het (laten) uitvoeren van de beslissingen van de algemene vergadering. De beslissing om over te gaan tot de oplevering van de gemene delen is hier één van. De algemene vergadering kan de syndicus aanstellen als volmachtdrager met betrekking tot het volbrengen van de oplevering. De uiteindelijke beslissing tot oplevering blijft evenwel een bevoegdheid van de algemene vergadering; de syndicus zal enkel verantwoordelijk zijn voor de tenuitvoerlegging ervan (supra nr.118).

295. Elke individuele mede-eigenaar dient deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, maar zoals gezegd is in de Appartementswet voorzien in de mogelijkheid tot het aanstellen van een lasthebber.618 De Appartementswet voorziet evenwel in een beperking met betrekking tot het aanstellen van de syndicus als lasthebber: hij kan geen volmacht krijgen van een individuele mede-eigenaar voor deelname aan de algemene vergadering zelf. 

296. In het onderdeel met betrekking tot de rol van de syndicus is de figuur van de statutaire syndicus reeds aan bod gekomen (supra nr.112). De statutaire syndicus is in de praktijk meestal een vertrouwenspersoon van de bouwpromotor. Het lijkt dan ook allerminst aangewezen dat deze syndicus een volmacht kan verkrijgen met betrekking tot de oplevering van de gemene delen van het appartementsgebouw. In zo’n situatie zal het namelijk niet onwaarschijnlijk zijn dat de syndicus voorrang zal verlenen aan de belangen van de bouwpromotor ten nadele van de belangen van de mede-eigenaars.

297. Er bestaat daarentegen geen juridisch bezwaar voor de syndicus om bijstand te verlenen of een mandaat te verkrijgen van een individuele mede-eigenaar met betrekking tot de oplevering van zijn privatief. De syndicus zal dergelijke volmacht niet verkrijgen in het kader van zijn functie als syndicus, maar verricht deze taak op een louter zelfstandige basis. Het is evenwel af te raden om de syndicus met dergelijke volmacht te belasten aangezien dit een bijkomende aansprakelijkheid met zich meebrengt en daarenboven de neutraliteit van de syndicus op de algemene vergadering potentieel in gevaar brengt.

298. Samengevat kan dus worden gesteld dat het mogelijk is voor de algemene vergadering om de syndicus een volmacht te verlenen met betrekking tot de uitvoering van de beslissing tot oplevering van de gemene delen, hoewel de individuele mede-eigenaars hem geen volmacht mogen verlenen voor de deelname aan de algemene vergadering zelf. Wat betreft de oplevering van de privatieven staat het de appartementseigenaars vrij om de syndicus aan te stellen als volmachtdrager, hoewel dit eerder afgeraden is.

3.3.5 Raad van mede-eigendom of raad van beheer

299. Wanneer de algemene vergadering van mede-eigenaars beslist tot oprichting van een raad van mede-eigendom of van een raad van beheer heeft deze raad als voornaamste taak om erop toe te zien dat de syndicus zijn opdrachten naar behoren uitvoert (supra nr.123). Over het algemeen behoort de oplevering dus niet tot haar takenpakket.

300. De oplevering van de gemene delen is een bevoegdheid van de algemene vergadering. Het is evenwel mogelijk dat de algemene vergadering een volmacht verleent aan een comité dat specifiek belast wordt met de oplevering. Niets belet de algemene vergadering om hiertoe de raad van beheer aan te stellen. Indien dit het geval is, moeten de taken van de raad duidelijk omlijnd zijn, mogen ze maximaal een duurtijd hebben van één jaar en dient de raad hierover een omstandig verslag uit te brengen.

301. In het geval waarin de algemene vergadering de syndicus heeft belast met de oplevering van de gemene delen, kan de syndicus in de regel niet overgaan tot delegatie van deze bevoegdheid aan derden. Hierop bestaat echter een uitzondering in het geval de syndicus de toestemming van de algemene vergadering verkrijgt. Op die manier wordt mogelijk gemaakt dat de syndicus zijn opleveringsbevoegdheid overdraagt aan de raad van beheer.

302. Wat betreft de oplevering van de privatieven staat het de individuele mede-eigenaars in principe vrij om een volmacht te verlenen. Dergelijke volmacht kan zonder problemen worden toegekend aan de raad van beheer. Dit impliceert naar mijn mening dat de raad van beheer het ideale orgaan is om op te treden als volmachtdrager in het kader van de oplevering van zowel de gemene delen als de privatieven.

3.3.6 Commissaris van de rekeningen

303. De commissaris van de rekeningen is een onafhankelijke persoon die over de vereiste deskundigheid beschikt om de rekeningen en de boekhouding van de VME te controleren (supra nr.125 e.v.). De bevoegdheden van de commissaris dienen vastgelegd te worden in het reglement van interne orde en zijn dus toegewezen bevoegdheden. In principe zou één van deze toegewezen bevoegdheden de oplevering kunnen zijn, hoewel dit, naar mijn mening, niet aangewezen lijkt. De commissaris is een deskundige op het gebied van de boekhouding, maar zal in wezen niet over de vereiste bouwkundige vakkennis beschikken om over te gaan tot het opsporen van eventuele gebreken. Van deze mogelijkheid wordt daarom verder abstractie gemaakt.

3.3.7 Derde

304. Wat betreft de oplevering van de gemene delen staat het de algemene vergadering van mede-eigenaars vrij om een comité te belasten met de oplevering (supra nr.110 en 300). Dit comité kan bestaan uit onafhankelijke derden met een bijzondere expertise in de bouwsector. Belangrijk om hierbij op te merken, is dat de beslissingen, die door dit comité worden genomen, nadien bekrachtigd moeten worden door de algemene vergadering. Dit impliceert dat, wanneer het comité overgaat tot ondertekening van het proces-verbaal van (voorlopige of definitieve) oplevering, dit eigenlijk gebeurt onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring door de algemene vergadering van mede-eigenaars (supra nr.280). 

305. Het is ook mogelijk dat de algemene vergadering de syndicus heeft aangesteld als lasthebber voor de oplevering. De syndicus zal zijn bevoegdheden uitsluitend kunnen overdragen mits de uitdrukkelijke toestemming van de algemene vergadering. Wanneer deze toestemming voorhanden is, zal het mogelijk zijn om een onafhankelijke derde(n), veelal een deskundige in de bouwsector, te belasten met de oplevering van de gemene delen van het appartementsgebouw. 

306. Wat betreft de oplevering van de privatieven, staat het de individuele mede-eigenaars vrij om een lasthebber aan te stellen. Zij kunnen desgevallend dezelfde onafhankelijke derde(n) aanstellen als degene(n) die optreedt als volmachtdrager voor de oplevering van de gemene delen.

3.4 Zijn er consumentenrechtelijke implicaties?

307. De Appartementswet laat het gebruik van volmachten principieel toe, mits een aantal begrenzingen (supra 3.1). Dit onderdeel onderzoekt of zo’n volmachtenclausule bepaalde implicaties kan hebben op consumentenrechtelijk vlak.

308. In het kader van de volmachtenclausules is voornamelijk Boek VI inzake marktpraktijken en consumentenbescherming van belang. Zoals in het onderdeel over de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken reeds aan bod kwam, bestaat geen twijfel over de vraag of de bepalingen uit Boek VI W.E.R. van toepassing zijn op aannemingsovereenkomsten wanneer ze worden gesloten tussen een consument en een onderneming (supra nr.199).

309. Een consument in de zin van art. I.1, 2° W.E.R. dient noodzakelijkerwijze een natuurlijke persoon te zijn. Dit heeft tot gevolg dat de VME als rechtspersoon geen beroep kan doen op de beschermingsmechanismen uit Boek VI. Wanneer de algemene vergadering van mede-eigenaars – als orgaan van de VME – een overeenkomst sluit waarin ze een onderneming een volmacht verleent met het oog op de oplevering van de gemene delen, geldt Boek VI aldus niet. De bepalingen uit Boek VI vinden in concreto uitsluitend toepassing in het geval een individuele medeeigenaar een overeenkomst sluit met een onderneming. 

310. De vraag die zich vervolgens stelt, is welke van de in het vorige onderdeel vermelde partijen (supra 3.3) moeten worden aanzien als een onderneming. Een onderneming is iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft. In concreto zullen de bouwpromotor, de aannemer en de architect zonder enige twijfel als onderneming kwalificeren. Wanneer een individuele mede-eigenaar een overeenkomst sluit met één van de drie voornoemde partijen, vinden de regels uit Boek VI W.E.R. aldus vanzelfsprekend toepassing. 

Ook wanneer een individuele mede-eigenaar een lastgevingsovereenkomst afsluit met een derde, die beschikt over een bijzondere expertise in de bouwsector, zullen de regels uit Boek VI W.E.R. toepassing vinden aangezien ook deze derde zal kwalificeren als een onderneming.

311. Wanneer een individuele mede-eigenaar daarentegen een volmacht verleent aan de raad van mede-eigendom tot uitvoering van de oplevering, is evenwel geen sprake van een overeenkomst gesloten tussen een consument en een onderneming aangezien de raad van medeeigendom m.i. niet kwalificeert als onderneming in de zin van art. I.8, 38° W.E.R.

Wanneer een volmacht wordt verleend aan de syndicus met betrekking tot de oplevering van een privatief, zijn de regels uit Boek VI W.E.R. m.i. evenmin van toepassing. De syndicus zal de opdracht als gevolg van deze volmacht namelijk uitoefenen los van zijn hoedanigheid als syndicus, maar op zelfstandige basis (supra nr. 297). Dit zal evenwel geen activiteit zijn die de syndicus ‘op duurzame wijze nastreeft’ waardoor hij m.i. niet als onderneming kwalificeert.

312. Samengevat kan worden gesteld dat wanneer een individuele mede-eigenaar een overeenkomst afsluit – waarin een volmachtenclausule wordt opgenomen tot uitvoering van de oplevering – met de bouwpromotor, de aannemer, de architect of een derde-deskundige, de regels uit Boek VI W.E.R. toepassing zullen vinden. Wanneer daarentegen een volmacht wordt verleend aan de syndicus of raad van mede-eigendom zal dit niet het geval zijn.

313. De toepassing van Boek VI W.E.R. op aannemingsovereenkomsten brengt een aantal gevolgen met zich mee. Zo zal er een informatieverplichting rusten op de onderneming en moeten de partijen waakzaam zijn dat hun overeenkomst geen onrechtmatige bedingen bevat. Dergelijke bedingen zijn namelijk verboden en nietig.  De vraag die zich hierbij stelt, is of een volmachtenclausule gevaar loopt om beschouwd te worden als een onrechtmatig beding in de zin van Boek VI W.E.R.

314. Boek VI bevat enerzijds een zwarte lijst met bedingen die te allen tijde onrechtmatig zijn.645 Wanneer een beding voorkomt op deze lijst, heeft de rechter geen beoordelingsvrijheid. Art. VI.83, 6° W.E.R. bepaalt dat een beding onrechtmatig is wanneer het de onderneming het recht verleent om eenzijdig te bepalen of het geleverde product aan de eisen van de overeenkomst voldoet. Wanneer de bouwpromotor, de aannemer of de betrokken architect een volmacht verkrijgen in het kader van de oplevering van de privatieven, zullen zij in naam en voor rekening van de individuele mede-eigenaars moeten overgaan tot aanvaarding. De aanvaarding impliceert dat men moet oordelen of de werken werden uitgevoerd conform de overeenkomst (supra nr.42). In geval de bouwpromotor, de aannemer of de architect een volmacht verkrijgt voor de oplevering is dit de facto een onrechtmatig beding aangezien zij zodoende hun eigen werken naar hun conformiteit zullen moeten beoordelen. Dit heeft tot gevolg dat deze clausule verboden en nietig is en de individuele mede-eigenaar bijgevolg niet kan overgaan tot het verlenen van een volmacht voor de oplevering van de privatieven aan de bouwpromotor, de aannemer of de architect.

315. Bovenop de zwarte lijst voorziet Boek VI in een algemene toetsingsnorm. Er is in dat geval sprake van een onrechtmatig beding wanneer een beding, alleen of in samenhang met andere bedingen, een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen ten nadele van de consument (supra nr.200). Het moet noodzakelijkerwijze een kennelijk onevenwicht betreffen, wat impliceert dat het onevenwicht duidelijk of evident moet zijn. De rechter beoordeelt dit in concreto, wat inhoudt dat onder meer rekening wordt gehouden met alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst. 

Wanneer de overeenkomst met de bouwpromotor, de aannemer of de betrokken architect een clausule bevat waarbij zij een volmacht verkrijgen, nemen zij zelf de beslissing tot oplevering van de privatieven. Zoals eerder reeds werd aangehaald, is de oplevering een belangrijk scharniermoment in het kader van hun aansprakelijkheid (supra 2.4.1.3). Wanneer zij zelf verantwoordelijk worden gesteld voor de oplevering, zullen zij gebreken, die door hun toedoen zijn ontstaan, wellicht minder streng beoordelen of zelfs zonder meer aanvaarden. Na de aanvaarding is de aansprakelijkheid voor lichte zichtbare gebreken echter gedekt en is het voor de individuele mede-eigenaars niet meer mogelijk om hiertegen in rechte op te treden. De rechten van de appartementseigenaars worden op die manier dermate beperkt waardoor m.i. geoordeeld kan worden dat sprake is van een kennelijk onevenwicht tussen de rechten van beide partijen ten nadele van de consument.

316. Wanneer de individuele mede-eigenaar overgaat tot het sluiten van een lastgevingsovereenkomst met een derde-deskundige (i.e. een onderneming) vinden de regels uit Boek VI W.E.R. zoals gezegd eveneens toepassing (supra nr.310). Dit betekent dat deze overeenkomst evenmin onrechtmatige bedingen mag bevatten. In dit geval zal een volmacht tot uitvoering van de oplevering m.i. echter geen gevaar opleveren om gekwalificeerd te worden als een onrechtmatig beding in de zin van art. VI.83, 6° W.E.R. De derde-deskundige moet ook in dit geval de conformiteit van de bouwwerken beoordelen, maar is daarentegen niet de partij die deze bouwwerken heeft gerealiseerd. Hierdoor zal er ook geen mogelijkheid zijn om ‘de geleverde producten eenzijdig te beoordelen op hun conformiteit’ aangezien deze derde-deskundige zelf geen producten heeft geleverd.

Uiteraard blijft in dit geval wel de algemene toetsingsnorm gelden wat impliceert dat de volmacht, die wordt verleend aan de derde-deskundige, geen kennelijk onevenwicht in het leven mag roepen tussen de rechten en plichten van beide contractspartijen ten nadele van de consument. Wanneer aan deze volmacht evenwel de opschortende voorwaarde van goedkeuring van de individuele mede-eigenaar wordt gekoppeld (supra nr.280 e.v.), blijft het uiteindelijke beslissingsrecht in handen van de individuele mede-eigenaar. De derde-deskundige zal bijgevolg uitsluitend instaan voor de uitvoering van deze beslissing waardoor de individuele mede-eigenaar zijn rechten m.i. niet zal verliezen en er geen sprake zal zijn van een kennelijk onevenwicht.

317. Aan het begin van punt 3.4 kwam aan bod dat de regels uit Boek VI W.E.R. uitsluitend toepassing vinden wanneer het een overeenkomst betreft die werd gesloten tussen een onderneming en een consument (supra nr.308 e.v.). Dit impliceert dat de VME geen beroep kan doen op de beschermingsmechanismen uit Boek VI W.E.R. wanneer zij overgaat tot het verlenen van een volmacht. De VME is namelijk een rechtspersoon en kwalificeert bijgevolg geenszins als een consument in de zin van art. I.1, 2° W.E.R. (supra nr.201).

Bij de bespreking van de verschillende betrokken partijen kwam reeds aan bod dat er een bijkomende oplevering dient plaats te vinden tussen de (bouwpromotor-)hoofdaannemer en de verschillende onderaannemers (supra nr.82 en 90). Wanneer deze partijen een overeenkomst zouden sluiten waarin een volmachtenclausule vervat ligt, kan evenmin een beroep worden gedaan op de beschermingsmechanismen uit Boek VI W.E.R., aangezien beide partijen in dit geval worden beschouwd als ondernemingen in de zin van art. I.8, 38° W.E.R.

318. Net zoals bij de exoneratiebedingen in het kader van de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken (supra nr.202 e.v.) dient hierbij een belangrijke nuance te worden gemaakt. De inwerkingtreding van de nieuwe B2B-regeling op 1 december 2020 zal in dit kader namelijk een aantal belangrijke gevolgen met zich meebrengen, die in het licht van deze masterproef niet genegeerd konden worden.

319. De toekomstige B2B-regeling introduceert een zwarte lijst met bedingen die te allen tijde onrechtmatig zijn en een grijze lijst met bedingen die weerlegbaar vermoed worden onrechtmatig te zijn. Wanneer de bouwpromotor, de aannemer of de betrokken architect een volmacht verkrijgen tot uitvoering van de oplevering, bestaat de mogelijkheid dat zij een aansprakelijkheidsvordering tegen zichzelf kunnen tegenhouden. Dit kan m.i. gekwalificeerd worden als een onrechtmatig beding uit de grijze lijst: “een beding dat op ongepaste wijze de rechten van een partij uitsluit of beperkt in geval van wanprestatie of gebrekkige uitvoering van de contractuele verbintenissen door de andere partij.” 652 Wanneer de aanvaarding van de werken namelijk zonder meer plaatsvindt, worden de rechten van de volmachtgever – dit kan aldus zowel de VME, als de (bouwpromotor-)hoofdaannemer zijn – beperkt doordat zij nadien niet meer in de mogelijkheid verkeren om een aansprakelijkheidsvordering in te stellen wegens lichte zichtbare gebreken. Dit betreft echter een weerlegbaar vermoeden waardoor het desgevallend aan de bouwpromotor, de aannemer of de architect zal zijn om het bewijs van het tegendeel te leveren. 

320. Toekomstig art. VI.91/3, §1 W.E.R. bevat tevens een algemene toetsingsnorm. Deze open norm is een herhaling van de bewoordingen uit art. I.8, 22° W.E.R. en wordt op identieke wijze ingevuld als de algemene toetsingsnorm in consumentenzaken (supra nr.315). Het zal in dit geval aan de rechter zijn om in concreto na te gaan of een volmachtenclausule in een overeenkomst tussen twee ondernemingen een kennelijk onevenwicht creëert tussen de rechten en verplichtingen van beide partijen. Wanneer een volmacht wordt verleend aan de bouwpromotor, de aannemer of de architect zal dit kennelijk onevenwicht m.i. ongetwijfeld ontstaan omwille van het feit dat deze partijen potentieel hun eigen fouten minder streng zullen beoordelen en desgevallend de bouwwerken zonder meer zullen aanvaarden. Op die manier zal het voor de VME of de (bouwpromotor-)hoofdaannemer achteraf niet meer mogelijk zijn om een aansprakelijkheidsvordering wegens lichte zichtbare gebreken in te stellen.

321. Wanneer een volmacht wordt verleend aan een derde-onderneming met expertise in de bouwsector, zal de B2B-regeling vanaf 1 december 2020 eveneens toepassing vinden. Ook in dat geval zullen partijen er in de toekomst voor moeten zorgen dat de overeenkomsten geen onrechtmatige bedingen bevatten. Wanneer een derde een volmacht verkrijgt tot uitvoering van de oplevering, zal m.i. geen gevaar bestaan dat sprake is van een schending van art. VI.91/5, 4° W.E.R. aangezien de derde-deskundige geen tegenstrijdig belang heeft, in tegenstelling tot hetgeen hierboven werd beschreven (supra nr.319). Uiteraard zal de algemene toetsingsnorm nog steeds toepassing vinden en zal het aan de rechter zijn om in concreto na te gaan of dergelijke volmacht een kennelijk onevenwicht met zich meebrengt tussen de rechten en de plichten van de partijen (supra nr.320).

3.5 Wat is de visie van de praktijk?

322. Naar aanleiding van het onderzoek naar de mogelijkheid tot het verlenen van volmachten in het kader van de oplevering van appartementsgebouwen, werd een kleine – telefonische – bevraging gedaan van enkele notarissen. Daarbij werd de vraag voorgelegd of zij in de notariële praktijk reeds in contact waren gekomen met dergelijke volmachten. Het antwoord hierbij was eenduidig: notarissen worden in de praktijk meestal niet meer geconsulteerd voor het verlijden van akten met betrekking tot de oplevering. De statuten voorzien in bepaalde gevallen echter wel in volmachtenclausules, maar het betreft in dat geval uitsluitend volmachten die worden verleend met het oog op de oplevering van de gemene delen. Er wordt meestal aangeraden dat de individuele mede-eigenaars, al dan niet met bijstand, in persoon aanwezig zijn bij de oplevering van hun privatief. Op die manier is de kans het meest gering dat zij hun rechten tot het instellen van een aansprakelijkheidsvordering achteraf zouden verliezen.

Om hieraan tegemoet te komen, kan m.i. een opschortende voorwaarde van goedkeuring door de individuele mede-eigenaar worden toegevoegd aan de volmacht, naar analogie met de situatie waarbij de algemene vergadering overgaat tot het verlenen van een volmacht. De vraag is evenwel of dit in de praktijk steeds zal leiden tot het gewenste resultaat (supra nr.280 e.v.).

CONCLUSIE

323. De appartementsmede-eigendom is een bijzondere vorm van gedwongen mede-eigendom waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen de gemene delen en de privatieven. De gemene delen komen in onverdeeldheid toe aan alle mede-eigenaars en de individuele mede-eigenaars bezitten daarenboven het exclusieve eigendomsrecht over hun privatief.

324. De organisatie van de gemene delen wordt overgelaten aan de vereniging van mede-eigenaars of VME. Ter voltooiing van haar opdrachten beschikt de VME over vier organen: de algemene vergadering van mede-eigenaars, de syndicus, de raad van mede-eigendom of raad van beheer en de commissaris van de rekeningen. De beslissingen omtrent de gemene delen worden genomen door de algemene vergadering als beslissingsorgaan van de VME. De beslissingen met betrekking tot de privatieven worden daarentegen door de individuele mede-eigenaars zelf genomen.

325. De oplevering van appartementsgebouwen is een complex geheel van rechtshandelingen, betrokken partijen en rechtsgevolgen. In de praktijk worden de begrippen oplevering en aanvaarding frequent door elkaar gebruikt, hoewel ze strikt genomen een verschillende lading dekken. De oplevering is de rechtshandeling waarbij de aannemer de bouwwerken ter beschikking stelt van de opdrachtgever, wat aldus een verplichting uitmaakt in hoofde van de aannemer. De aanvaarding daarentegen is een verplichting in hoofde van de opdrachtgever en bestaat uit de erkenning van het feit dat de werken werden uitgevoerd conform de overeenkomsten, de plannen, het bestek, de regels van de kunst en met de voorgeschreven materialen.

326. Door de toepassing van de Wet Breyne en haar Uitvoeringsbesluit is bij de oplevering van appartementsgebouwen sprake van een dubbele oplevering. Vooreerst vindt een voorlopige oplevering plaats die de vaststelling van de werken beoogt. Nadien vangt een éénjarige waarborgof onderhoudstermijn aan waarbinnen de aannemer gehouden blijft tot herstel van kleine tekortkomingen en gebreken. Eindigen doet men met een definitieve oplevering die gelijkgesteld wordt aan de aanvaarding van de bouwwerken. In het kader van de appartementsmede-eigendom worden deze opleveringshandelingen op hun beurt verdubbeld aangezien een onderscheid wordt gemaakt tussen de gemeenschappelijke en de privatieve delen. In concreto vinden aldus vier opleveringen plaats in het kader van de appartementsmede-eigendom: de voorlopige oplevering van de gemene delen en van de privatieven en de definitieve oplevering van de gemene delen en van de privatieven.

327. Hoewel een onderscheid wordt gemaakt tussen de oplevering van de gemene delen en de oplevering van de privatieven is het proces in beide gevallen evenwel gelijklopend. De aannemer wordt aanzien als de initiatiefnemer van de oplevering en zal moeten overgaan tot het richten van een verzoek tot oplevering aan respectievelijk de algemene vergadering van mede-eigenaars en aan de verschillende individuele mede-eigenaars. Hierna zal een rondgang plaatsvinden doorheen het appartementsgebouw waarbij wordt nagegaan of het gebouw al dan niet behept is met bepaalde gebreken. Na afloop van de rondgang moeten de partijen een proces-verbaal van oplevering ondertekenen. Hierbij bestaat de mogelijkheid tot het maken van voorbehouden en/ of opmerkingen.

328. De aanvaarding van de bouwwerken – veelal het moment van definitieve oplevering, tenzij contractueel anders voorzien – is een belangrijk scharniermoment voor de beoordeling van de aansprakelijkheid van bepaalde actoren in het bouwproces. Wat betreft de aansprakelijkheid van de aannemer en de architect kan een onderscheid worden gemaakt tussen drie aansprakelijkheidsregimes:

- De aansprakelijkheid voor lichte zichtbare gebreken is principieel gedekt vanaf de aanvaarding van de bouwwerken. Hiertoe is evenwel vereist dat in het proces-verbaal van oplevering geen opmerkingen en/of voorbehouden werden geformuleerd. Indien dit daarentegen wel het geval is, zijn de aannemer en/of de architect gehouden tot herstel. Pas nadien zal de opdrachtgever kunnen overgaan tot het instellen van een vordering in rechte en dit binnen een redelijke termijn na de vaststelling van de gebreken in het proces-verbaal van oplevering.

- Het tweede aansprakelijkheidsregime betreft de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. Hierbij dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de waarborgtermijn en de proceduretermijn. De waarborgtermijn is de termijn binnen dewelke de aannemer en/of architect kan worden aangesproken wegens verborgen gebreken. Deze termijn wordt gelijkgesteld aan de gemeenrechtelijke verjaringstermijn van tien jaar (art. 2262bis, §1 BW). De proceduretermijn daarentegen is de termijn binnen dewelke moet worden overgegaan tot het instellen van een aansprakelijkheidsvordering. Deze termijn is een redelijke termijn nadat het verborgen gebrek werd ontdekt of redelijkerwijs had moeten worden ontdekt.

- Het laatste aansprakelijkheidsregime is de tienjarige aansprakelijkheid voor zware stabiliteitsbedreigende gebreken ingevolge art. 1792 j° 2270 BW dat aanvangt op het moment van aanvaarding van de bouwwerken. Deze tienjarige termijn is een vervaltermijn waarbij geen onderscheid moet worden gemaakt tussen de waarborg- en de proceduretermijn. De gebreken moeten zich dus manifesteren binnen deze tienjarige periode waarbinnen ook de aansprakelijkheidsvordering moet worden ingesteld. Deze aansprakelijkheid raakt de openbare orde waardoor exoneratiebedingen verboden zijn.

De eerste twee aansprakelijkheidsregimes zijn niet van openbare orde, noch van dwingend recht waardoor het mogelijk is om bijvoorbeeld exoneratiebedingen in te lassen in de overeenkomst. Hierbij moeten partijen evenwel indachtig zijn dat niet om het even welk exoneratiebeding geoorloofd is. Exoneratiebedingen kunnen daarenboven gevaar lopen om gekwalificeerd te worden als een onrechtmatig beding in het licht van Boek VI W.E.R. Hierbij dienen partijen vanaf 1 december 2020 eveneens rekening te houden met de nieuwe B2B-regeling (cf. Titel 3/1 van Boek VI W.E.R.).

329. Een bijzonder geval is de aansprakelijkheid van de bouwpromotor. De bouwpromotor kan namelijk optreden in twee verschillende hoedanigheden waardoor de aansprakelijkheidsregimes licht verschillend zijn. Enerzijds kan de bouwpromotor kwalificeren als verkoper waardoor hij aansprakelijk kan worden gesteld voor lichte zichtbare en verborgen gebreken. De vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid zal mee overgaan op de kopers als accesorium van het verkochte goed, hoewel de Wet Breyne voorziet in een mogelijkheid om de bouwpromotorverkoper alsnog aan te spreken op grond van art. 1792 BW. Anderzijds kan de bouwpromotor kwalificeren als aannemer waardoor hij aansprakelijk kan worden gesteld voor lichte zichtbare en verborgen gebreken, evenals voor zware stabiliteitsbedreigende gebreken. Het grootste verschil tussen beide kwalificaties is dat de vordering wegens lichte verborgen gebreken moet worden ingesteld binnen een korte termijn wanneer het gaat om een bouwpromotor-verkoper en binnen een redelijke termijn wanneer het gaat om een bouwpromotor-aannemer.

330. Het tweede onderdeel van de onderzoeksvraag peilde na te gaan in hoeverre de mogelijkheid bestaat om in dit opleveringsproces te werken door middel van volmachten. De praktijk leert ons namelijk dat individuele mede-eigenaars vaak bouwtechnisch onvoldoende onderlegd zijn of liever met rust gelaten worden bij het nemen van allerhande bouwtechnische beslissingen. Een adequate oplossing kan zijn dat de individuele mede-eigenaars een volmachtdrager kunnen aanstellen voor de uitvoering van de oplevering van de privatieven. Daarenboven kan de algemene vergadering zelf ook overgaan tot het aanstellen van een volmachtdrager met betrekking tot de oplevering van de gemene delen.

331. De Appartementswet laat principieel toe om te werken via volmachten. Met uitzondering van de bepaling die stelt dat de volmacht de naam van de lasthebber dient te dragen – waaruit kan worden afgeleid dat de volmacht in principe schriftelijk dient te zijn – bevat de Appartementswet geen bepalingen betreffende de vorm van deze volmachten. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat de gemeenrechtelijke regels inzake lastgeving toepassing vinden.

332. De vraag die zich vervolgens stelt, is wie dergelijke volmacht zou kunnen verkrijgen. De meest aangewezen optie is m.i. de raad van beheer of een comité van onafhankelijke derdendeskundigen. Beide partijen kunnen een volmacht verkrijgen voor de oplevering van zowel de privatieven, als de gemene delen. Hierbij dienen echter enkele nuances te worden gemaakt:

- De individuele mede-eigenaars kunnen een volmacht verlenen voor de deelname aan de algemene vergadering. Hiertoe bevat art. 577-6, §7, zesde lid BW evenwel een begrenzing van maximaal drie volmachten per volmachtdrager. Deze grens kan evenwel overschreden worden op voorwaarde dat het aantal stemmen waarover de volmachtdrager beschikt niet meer bedraagt dan tien procent van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

- Wanneer de algemene vergadering een volmacht verleent met betrekking tot het uitvoeren van de oplevering van de gemene delen, dient dit steeds te gebeuren onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring door de algemene vergadering. De algemene vergadering is en blijft namelijk het beslissingsorgaan van de VME en dient in dit kader het laatste woord te hebben.

- Opdat de individuele mede-eigenaar als volmachtgever de meeste garanties zou hebben wanneer hij een volmacht verleent met betrekking tot de oplevering van zijn privatief, is het aangewezen dat eenzelfde opschortende voorwaarde wordt ingeschreven in de volmachtenclausule, naar analogie met de volmachten verleend door de algemene vergadering. De vraag stelt zich echter of dit in de praktijk onder alle omstandigheden een haalbare oplossing zal zijn aangezien dergelijk mandaat de facto een onvolledige lastgeving uitmaakt.

- De bepalingen uit Boek VI van het Wetboek van Economisch Recht zijn tevens van toepassing op aannemingsovereenkomsten. Partijen dienen er dan ook over te waken dat dergelijke volmachtenclausules niet gekwalificeerd worden als onrechtmatige bedingen. Vanaf 1 december 2020 treedt de nieuwe B2B-regeling in werking waardoor dergelijk gevaar niet alleen bestaat in de relatie met de individuele mede-eigenaar/ consument, maar ook tussen ondernemingen onderling.

333. De onderzoeksvraag die in deze masterproef centraal stond, was “Hoe kan de oplevering van appartementsgebouwen in het huidig juridisch kader op efficiënte wijze worden geregeld en in hoeverre kunnen hiertoe op geldige wijze volmachten worden verleend?” Deze masterproef heeft gepoogd een duidelijk overzicht te geven van het volledige opleveringsproces, met inbegrip van verwijzingen naar het Franse en het Nederlandse recht. De vraag of hiertoe op geldige wijze volmachten kunnen worden verleend, dient positief te worden beantwoord, hoewel men m.i. toch kritisch moet staan tegenover de volmachten die worden verleend door de individuele mede-eigenaars.