Hoe kan het dat iemand die jouw grond gebruikt er plots eigenaar van wordt? Expert: “Alleen deze overeenkomst kan je eigendom beschermen”

Ariane De Borger 29-12-22 - HLN nieuws

Jacqueline (76) en Claude (76) moeten machteloos toekijken hoe er op hun akker een nieuw huis gebouwd wordt. Een deel van hun grond werd jarenlang gebruikt door een landbouwer én die verkocht het verder. De oorzaak is een ‘verkrijgende verjaring’. Hoe kan het dat iemand die gebruik maakt van jouw stuk grond er zomaar eigenaar wordt en het zelfs kan verkopen? En vooral: hoe kan je ervoor zorgen dat zoiets jou nooit overkomt? Prof. Vincent Sagaert geeft uitleg én tips: “Zo’n situaties komen vaker voor dan je denkt.”
 

Jacqueline en haar man Claude kochten een huis met flink wat grond rond en dachten zo voor altijd verzekerd te zijn van een landelijk uitzicht en rust. Maar de landbouwer die een deel van het land als veld gebruikte, kon dat als zijn eigendom verkopen aan een gezin dat er inmiddels een woning op bouwt.
 

Toch wel extreem dat zoiets blijkbaar kan gebeuren? “Zoiets komt wel meer voor, hoor”, put expert goederenrecht Vincent Sagaert uit zijn rijke ervaring. “Het gaat dan in de meeste gevallen om een draadafsluiting tussen buren die er al dertig jaar staat en waarvan de precieze ligging door een van de twee betwist wordt. Maar zelfs als duidelijk uit de notariële akte of uit vrijgemaakte grenspaaltjes blijkt dat die op de verkeerde plaats staat: als die daar al dertig jaar staat, zal degene die die extra grond bezit, daar ook eigenaar van worden.”

 

Je valt nog beter onder de pachtwetge­ving dan dat je het risico loopt om jouw eigendom kwijt te geraken
 

prof. Vincent Sagaert

“Die verkrijgende verjaring is een van de moeilijkste hoofdstukken van het goederenrecht, zeg ik altijd tegen mijn studenten. In een uitzonderlijk geval kan die zelfs al na tien jaar van kracht worden: als de bezittende partij - dat is niet de eigenaar, maar degene die denkt dat het zijn eigendom is - oprecht niet weet en ook niet kan weten dat het niet zijn eigendom is.

Stel bijvoorbeeld dat A een perceel verkoopt aan B en die verkoopt het door aan C. Als later de koop tussen A en B nietig verklaard wordt, zou C in principe dan ook geen eigenaar kunnen zijn. In dat geval kan C aanvoeren dat hij te goeder trouw al tien jaar dacht dat hij de eigenaar was en dus verkrijgende verjaring geldt.”

Handig dat de buur jouw tuin onderhoudt. Maar...
 

Soms komt het goed uit dat een landbouwer of een buur met meer tijd of groenere vingers dan de jouwe een deel van jouw grond of tuin onderhoudt. Maar het is dus niet slim om dat toe te laten, want dan kan na dertig jaar die grond plots van hem zijn?

“Dat kan je voorkomen door een overeenkomst te sluiten met die buur, waarin staat dat je buur dat deel van jouw eigendom tijdelijk en met teruggaveplicht mag gebruiken. Dan is dat bruikleen, vruchtgebruik, erfpacht of huur. Of pacht, als het een landbouwer betreft. Dan val je wel onder de pachtwetgeving die een aantal verplichtingen met zich meebrengt, maar dat is nog altijd beter dan het risico te lopen dat het door verkrijgende verjaring zijn eigendom wordt. Zodra er een overeenkomst is, kan dat niet meer.”

Als de buur die een stuk van jouw tuin mee als zijn moestuin gebruikt, dat niet langer kan en een van zijn kinderen neemt over, dan hoeft die niet noodzake­lijk opnieuw beginnen tellen

prof. Vincent Sagaert

Dertig jaar is lang: wat als de buur die bijvoorbeeld een stuk van jouw tuin mee als zijn moestuin gebruikt, dat niet langer kan en een van zijn kinderen neemt over? “Dan hoeft die niet noodzakelijk opnieuw beginnen tellen, dat kan beschouwd worden als bezitstoevoeging. Nee, een overeenkomst is het enige wat jouw eigendom echt kan beschermen.”

“Een tweede tip om zo’n toestanden te vermijden: neem foto’s als je iets koopt. Zo heb je feitelijke bewijzen en kan je de situatie gemakkelijker in kaart brengen, mocht dat nodig zijn.”

Maar hoe kan je nu bij een notaris grond verkopen die niet van jou is? “Vóór 1 september 2021 kon die verkrijgende verjaring in een authentieke akte van een notaris vastgelegd worden, nu kan dat enkel nog als de lijdende partij - de eigenaar dus - daarmee akkoord gaat.” En als die niet akkoord gaat? “Dan telt enkel een vonnis waarin die verkrijgende verjaring bekrachtigd wordt. Dan beslist de rechtbank, maar zo heeft de oorspronkelijke eigenaar tenminste de kans tot weerwoord.”

Recht van doorgang dooft niet langer uit

“Er is nog meer veranderd sinds 1 september 2021. Erfdienstbaarheden zoals een doorgang die je krijgt over de grond van iemand anders, doven niet zomaar meer uit als je ze dertig jaar lang niet gebruikt. Dat geldt overigens ook voor buurtwegen: ook al worden ze al meer dan vijftig jaar niet meer gebruikt, er kan geëist worden dat ze opnieuw kunnen worden benut.”

Hoe zit het met bijvoorbeeld een doorgang over grond van een buur, die je al jaren gebruikt, maar waarvoor in jouw akte geen erfdienstbaarheid is vastgelegd? “Vroeger kon die buur dan gewoon de weg blokkeren, maar ook dat is veranderd op 1 september 2021. Vanaf dan kan daar ook verkrijgende verjaring voor van toepassing zijn. Maar die termijn gaat dan wel pas in vanaf 1 september 2021, dus pas in 2051 kan dat voor het eerst ingeroepen worden. (lacht) Het zou leuk zijn dat ik dat nog mag meemaken.”