Discuté du contrat de construction

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L'émission VTM 'Save my house' a provoqué pas mal d'émoi. Pascale Naessens et compagnie passent à l'attaque contre les tricheurs dans le secteur clé en main. Avec Gregory Grouwels du cabinet d'avocats Monard-D'Hulst, nous examinons comment rédiger un bon contrat de construction.

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Avant de faire le plus gros investissement de votre vie, il est important de mettre les accords sur papier correctement et clairement. De cette façon, vous évitez facilement les discussions. En principe, un accord oral s'applique également, mais qui va prouver ce qui a été convenu en cas de litige ?

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Les éléments suivants sont importants pour le client privé :

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Qui?

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Préciser l'identité des parties est important. Le message est d'écrire correctement le nom, le prénom ou la raison sociale et la forme de l'entreprise, y compris le numéro KBO de l'entrepreneur. Le fait que l'entrepreneur soit enregistré est particulièrement important si vous pensez avoir droit à un taux de TVA réduit, si vous souhaitez percevoir des primes ou d'autres indemnités de rénovation. L'enregistrement de l'entrepreneur est une confirmation que l'entrepreneur a historiquement été en règle avec les conditions financières, techniques et administratives pour obtenir cet enregistrement.

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Prix

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Il est également important de garder un œil sur l'objet et le prix lors de la passation de travaux immobiliers. Les deux éléments forment ensemble le noyau de tout accord où les parties doivent s'exécuter mutuellement.

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• L'objet est le bâtiment en construction, l'installation électrique... En tant que constructeur, vous devez vous assurer que vous obtenez tous les permis nécessaires, que l'entrepreneur peut effectuer son travail, qu'il peut être payé, que vous avez toutes les informations utiles dont vous disposez et, en général, que vous coopérez avec le contractant.
   

• Le prix est essentiel pour le client, mais aussi pour l'entrepreneur. Lorsque vous sous-traitez des travaux, vous disposez de plusieurs modes de paiement. Le plus avantageux pour le client est le prix absolument fixe. L'inconvénient est que vous ne pouvez pas vous écarter de la mission sans l'approbation de l'entrepreneur. Avec un forfait relatif, les quantités de certains articles ne sont pas encore fixées, mais le prix unitaire l'est. En cas de travaux contre tarif, tous les travaux sont déterminés sans quantité prédéterminée, mais le prix unitaire de chaque article est fixé à l'avance. Le travail à contre-sens ou compte gratuit est utilisé, en principe pour les petits travaux. L'entrepreneur règle ensuite les matériaux et le salaire horaire. Il est important ici que les marchandises livrées et les heures travaillées soient régulièrement enregistrées entre les deux parties pour éviter une discussion par la suite.

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Astuce! Convenez soigneusement de la manière d'organiser les prix supplémentaires ou les travaux supplémentaires. Il est préférable que vous demandiez que cela ne soit possible qu'après un accord écrit sur les travaux supplémentaires et le prix. Sinon, vous pouvez facilement vous retrouver dans une discussion commune.

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Paiements intermédiaires

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Il est également possible de convenir de paiements intermédiaires, au lieu de payer à la fin. Il est préférable de convenir d'un délai de paiement suffisant. Précisez également que l'avance n'est pas un accord ou une acceptation des travaux. Cela ne suivra que plus tard avec les livraisons. 

Veuillez noter que le type de contrat discuté n'est pas valable pour la loi d'achat sur plan, où des règles différentes s'appliquent.

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Demander une garantie ​

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Il est recommandé de demander un acompte à l'entrepreneur. Cela se fait souvent en retenant 5 ou 10% jusqu'à la réception provisoire. Ensuite, la moitié de celle-ci est libérée, l'autre moitié lors de la réception des travaux (réception définitive). Cette retenue peut également être remplacée par une garantie bancaire ou d'autres formes de garantie par l'entrepreneur vis-à-vis du client.

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Date et durée

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Il est recommandé de déterminer à la fois la date de début et la durée des travaux. Si vous déterminez le délai d'exécution en jours calendaires, l'entrepreneur devra le respecter dans tous les cas, quelle que soit la météo. Lorsque le temps d'exécution est déterminé en jours ouvrés, les périodes de congés collectifs, d'absence météo... s'ajoutent au temps d'exécution en jours ouvrés. C'est le plus courant et souvent il ne peut en être autrement pour certains travaux (ex : gros oeuvre...). Pour la construction résidentielle privée, il est d'usage de déterminer la pénalité pour dépassement de durée en fonction de la perte d'usage/valeur locative normalement prévisible du logement.

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Conseil : soyez réaliste dans la détermination des temps d'exécution. En tant que client, ne résiliez pas prématurément un bail en cours et tenez compte des aléas habituels. Déterminer en votre faveur que l'amende commence à courir de plein droit, sans mise en demeure.

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livraison

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A la fin des travaux, les parties se réuniront pour déterminer cette fin. En pratique, l'accord prévoit souvent une double livraison.

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• a) La réception provisoire constate la fin des travaux. En principe, les défauts apparents non mentionnés sont couverts. Les petites imperfections ne font pas obstacle à la réception provisoire. La réception provisoire est demandée par le titulaire. Dès la réception provisoire, le client est responsable de la destruction de la structure ou des installations due à un cas de force majeure, par ex. Feu. Auparavant, l'entrepreneur en est en principe responsable, sauf convention contraire.  
   

• b. L'entrepreneur peut, par exemple, demander la livraison finale un an plus tard. Elle vaut réception des travaux et constitue le point de départ de la responsabilité décennale de l'entrepreneur. Faire établir par écrit la réception provisoire et définitive.
   

Ces règles correspondent à ce qui est courant dans la pratique. S'il n'y a pas de provision, il est supposé que les travaux ont été acceptés au moment du paiement.

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Blessure

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Précisez à l'entrepreneur que vous pouvez le tenir responsable en cas de dommages ou de nuisances aux voisins. Non seulement en cas de rupture de contrat, mais aussi lorsque la nuisance ou le dommage a été causé sans faute (art 54 du Code civil néerlandais), faute de quoi le client en sera seul responsable.

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Sécurité

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En tant que client, vous devez coopérer au maintien de la sécurité sur le site, bien sûr, c'est aussi une préoccupation majeure pour l'entrepreneur.

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S'assurer d'autant d'accords signés qu'il y a de parties.