Als compromis en akte verschillen
 

Het gebeurt wel vaker dat een van de partijen vaststelt dat de clausules in de notariële verkoopakte verschillen van wat in het compromis vermeld staat. Hoe kunt u dat vermijden? Heeft een van beide documenten voorrang boven het andere? Blijft een bepaling die in het compromis staat en niet in de akte toch van toepassing? Welke regels gelden er wanneer beide documenten tegenstrijdige bepalingen bevatten? Kunt u achteraf overwegen om de notaris aansprakelijk te stellen?
 

Probleem 

Als u een onroerend goed koopt of verkoopt, dan stelt de vastgoedmakelaar vaak het compromis op. Meestal vertrekt die makelaar van een standaarddocument van zijn beroepsfederatie. Vaak voegen de partijen ook een aantal specifieke bepalingen toe, in functie van wat ze met elkaar overeengekomen zijn. Als de notaris daarna de akte opmaakt, dan kan die akte soms (al dan niet aanzienlijk) afwijken van de inhoud of de formuleringen in het compromis, omdat de notaris vaak een eigen standaardtekst gebruikt. Daardoor is het voor een leek soms moeilijk in te schatten waartoe u zich in de akte precies verbindt. Daarnaast gebeurt het ook weleens dat u moet vaststellen dat een aantal specifieke bepalingen uit het compromis in de ontwerpakte gewoonweg niet voorkomen.
 

Hoe vermijden? 

Door al vóór de opmaak van het compromis (of de aan- en verkoopbelofte) een beroep te doen op de notaris die later ook de akte opstelt, kunt u al een hoop problemen vermijden. Vraag anders minstens uitdrukkelijk aan de notaris om zich bij de opmaak van de akte strikt te houden aan wat er in het compromis staat. Hoewel dat niet altijd even evident is, is het ook van belang om het ontwerp van de notariële akte grondig door te nemen. Kijk daarbij zeker na of de voor u belangrijke voorwaarden en modaliteiten voor de aan- of verkoop vermeld worden (bv. specifieke clausules rond zaken die de verkoper nog in orde moet brengen, garanties vanwege de verkoper, ...). Vraag indien nodig aan de notaris om de akte aan te passen. Omwille van de complexiteit is het soms aan te raden om het compromis en de akte ook door een advocaat te laten nalezen.
 

Compromis

In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt, is het niet zo dat een compromis minder waarde zou hebben dan de notariële akte of dat het compromis maar een voorlopig document zou zijn dat niet meer van tel is eens de akte is verleden. Beide documenten zijn geldige overeenkomsten en hebben tussen de partijen die ze sloten dezelfde waarde. De notariële akte vervangt in principe ook niet zomaar de eerder opgemaakte onderhandse overeenkomst.
 

Verschillen 

Vergeet de notaris een aantal afspraken uit het compromis over te nemen, dan heeft u meestal goede argumenten om te stellen dat die afspraken toch blijven gelden, tenzij beide partijen het er natuurlijk over eens zijn dat dit niet het geval is. Het feit dat die afspraken niet hernomen worden in de notariële akte, betekent niet dat ze vervallen. Als de tegenpartij het tegendeel beweert, dan zal zij dat moeten bewijzen, bv. met correspondentie die dateert van tussen de onderhandse akte en de notariële akte, waaruit blijkt dat het de bedoeling van de partijen was om de afspraak in kwestie te laten wegvallen. Als in de notariële akte bijkomende afspraken vermeld worden die niet in het compromis stonden, dan zullen deze in principe ook gelden. De tegenpartij kan immers zeggen dat u door het ondertekenen van de notariële akte uw akkoord met de bijkomende afspraken bevestigde. Bovendien staat er ook weleens een clausule in de notariële akte die aangeeft dat de akte een geheel vormt met alle vroegere overeenkomsten die tussen de partijen gesloten werden met betrekking tot de betreffende verkoop.
 

Tegenstrijdigheden 

Notarissen durven in hun akte weleens bepalen dat bij strijdigheid tussen de onderhandse en de notariële akte, de notariële akte primeert. Een dergelijke bepaling is in principe ook zonder meer geldig. Wilt u dat die clausule niet speelt, dan moet u aan de notaris vragen om ze te schrappen. Bepalen de overeenkomsten niet welke overeenkomst primeert, dan is het van belang om de bedoeling van de partijen te achterhalen. Het argument dat de notariële akte dateert van na het compromis kan daarbij een element zijn, maar is op zich niet bepalend. Er kan dan bv. ook gekeken worden of er na het compromis nog overlegd is over de bepaling die intussen aangepast werd en dergelijke meer.
 

Aansprakelijkheid notaris

Nam de notaris in de notariële akte een clausule op die afwijkt van de onderhandse overeenkomst, dan zou u kunnen overwegen om hem daarvoor aansprakelijk te stellen. Op de notaris rust nu eenmaal een raadgevings- en informatieplicht. In de praktijk zal dit echter niet altijd even eenvoudig zijn. De notaris zal wellicht stellen dat u de ontwerpakte op voorhand kreeg en dat hij de akte voorlas en er de nodige toelichting bijgaf. Bovendien zal u, zelfs als u al een fout zou kunnen aantonen, uw schade ook nog moeten kunnen bewijzen.
 

Een notariële akte voor de verkoop van een onroerend goed heeft niet meer waarde dan het compromis. Zorg er dan ook voor dat beide teksten dezelfde bepalingen bevatten. Bevat een van beide documenten bijkomende afspraken of verplichtingen, dan bent u daar in principe ook door gebonden. Als het compromis en de akte een tegenstrijdigheid bevatten, dan moet de bedoeling van de partijen achterhaald worden, met alle moeilijkheden van dien. Let zeker op wanneer de notariële akte vermeldt dat zij primeert, ingeval er verschillen zijn met eerdere overeenkomsten. Overweeg om die clausule te laten schrappen. Doe eventueel een beroep op een advocaat om na te gaan in welke mate de akte de bepalingen uit het compromis correct reflecteert, wanneer de mate van afwijking tussen beide teksten het voor u moeilijk maakt om de draagwijdte van de verschillen correct in te schatten. De notaris achteraf aansprakelijk stellen voor tegenstrijdigheden of verschillen tussen de akte en het compromis zal lang niet altijd even eenvoudig zijn.

 

​