LOI BREYNE - 9 JUILLET 1971. - Loi sur la réglementation du logement

 

Partie 1- L'accord

La loi sur la construction de logements du 9 juillet 1971 réglementant la construction de logements et la vente de logements à construire ou en construction, plus connue sous le nom de « loi Breyne », protège les candidats constructeurs ou les candidats acquéreurs.

Accords prévus

La loi s'applique dès lors que les trois conditions suivantes sont réunies :

• Il doit s'agir d'un accord dans lequel l'entrepreneur, le promoteur ou le vendeur s'engage à
"construire", "faire construire" ou "fournir" un immeuble ;

Le champ d'application de la loi a été volontairement défini de manière large afin de couvrir toutes les situations possibles liées à la construction d'un logement (maison ou appartement) ou à la vente d'un logement à construire ou en construction :
 

• par exemple, l'engagement de « construire » ou de « faire construire » peut prendre la forme d'une vente pour planifier ou

      d'un contrat "clé en main", mais aussi celui d'un général ordinaire
      contrat de construction résidentielle.
 

• l'obligation de « fournir » un immeuble s'entend de tous types d'accords par lesquels le professionnel de la construction, sans procéder à la transformation des matériaux ni conclure d'accords pour la réalisation physique, s'engage à effectuer une série d'opérations nécessaires à l'achèvement de la construction. Cependant, cela nécessite que l'intermédiaire, en tant qu'organisateur et consultant, soit effectivement en charge du projet. Il est donc inutile, pour tenter d'échapper à la loi, d'appeler de tels accords "contrat de coordination" ou de leur donner d'autres noms lorsque l'ensemble se rapporte à un tel engagement.

Au contraire, ils ne tombent pas sous le coup de la loi

   • la vente ordinaire d'une maison ou d'un appartement fini.
   • vendre une maison inachevée sans que le vendeur s'engage à la terminer.
   • la construction d'une maison par lots séparés que le client confie à plusieurs
     métiers du bâtiment...jeÀ cet égard, il convient de souligner que l'entrepreneur, le promoteur ou le vendeur
     ne peut se soustraire à l'application de la loi en raison de l'opération sous de faux prétextes
     divisé artificiellement.


Et quid des rénovations ?

Le champ d'application de la loi est également étendu aux contrats de vente d'un logement existant où le vendeur s'engage à effectuer des travaux de rénovation ou d'extension importants. Cela nécessite que :

   • le prix total de ces travaux représente plus de 80% du prix d'achat de la maison et est supérieur à
      18 600 €.

   • et l'acquéreur est tenu de verser un ou plusieurs acomptes avant l'achèvement des travaux.


ACCORDS EXCLUS

   • La loi ne s'applique pas aux accords conclus avec :

   - sociétés foncières et foncières régionales et leurs sociétés agréées ;
   - communes et intercommunales.

   • La loi ne s'applique pas non plus à l'acheteur ou au client dont l'activité habituelle consiste à
ériger ou faire ériger des maisons ou des appartements en vue de les aliéner à titre onéreux.

Tout accord conclu par ces personnes est réputé avoir été conclu en vertu de
son activité habituelle, même s'il s'agit de la construction d'un logement pour son propre usage.

      Un acheteur ou un client non professionnel, qui a par exemple un immeuble construit avec
en revanche, l'intention de louer ou de vendre les appartements bénéficie de la protection de la
     loi.

LE CONTRAT : NOTIFICATIONS ET ANNEXES OBLIGATOIRES

La loi Breyne vise à fournir une information complète et correcte au futur propriétaire. Afin de permettre au candidat acquéreur de s'engager en toute connaissance de cause, la loi énumère un certain nombre de dispositions qui doivent obligatoirement figurer dans le pacte ou dans la promesse d'un tel pacte.

 

Ainsi, le contrat, ou la promesse du contrat, doit obligatoirement contenir les dispositions suivantes :

 

1. deidentité du propriétairedu terrain et des structures existantes.

 

2. soit la date d'émission et les modalités de lapermis de construire, ou que l'accord est conclusous la condition suspensive de l'octroi d'un permis de construire.

 

Dans ce dernier cas, le demandeur du permis doit s'engager dans la convention à fournir à son cocontractant, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la notification du permis de construire, une copie certifiée conforme de ce permis et de ses conditions.

 

3. la déclaration indiquant si l'acheteur ou le client fait dépendre ou non l'accord de lacondition suspensive à l'obtention d'un financement.

 

Dans l'affirmative, le montant minimum et les modalités du financement1 souhaité par le client doivent également être précisés.

 

Cette condition suspensive doit impérativement être remplie dans un délai de trois mois à compter de la signature de la convention, faute de quoi la convention ne pourra prendre effet.

Dans ce contexte, il convient de rappeler que le candidat acquéreur ou client qui conclut un contrat sous la condition suspensive d'obtenir un financement s'engage à faire les efforts nécessaires pour obtenir ce financement. S'il a empêché la réalisation de la condition par négligence, le cocontractant pourra demander la dissolution du contrat avec indemnité.

4. unune description précisedes parties privatives et communes faisant l'objet de la convention ;

 

5. une pièce jointe avec ledes plans précis et un cahier des charges détaillédes travaux.

 

Ces documents doivent être signés par un architecte et indiquer expressément comment et avec quels matériaux les travaux seront réalisés et, le cas échéant, dans quelles conditions il peut être dérogé à ce cahier des charges.

 

S'il s'agit d'un appartement, une copie de l'original de l'acte authentique établi et du règlement de copropriété doit également être jointe. L'absence de ces annexes à l'acte authentique peut être couverte par une déclaration du notaire, insérée dans l'acte, que ces documents sont en la possession des parties.

 

6.Le prix totalde la maison ou de l'appartement (le cas échéant, le prix total des travaux de rénovation ou d'extension), lemode de paiementet (le cas échéant) la possibilité d'unrévision des prix.

 

Le prix doit comprendre tous les travaux nécessaires à une habitabilité normale. 

 

Indemnisation pour retard

8. la date de début des travaux, le délai d'exécution ou de livraison et l'indemnité de retard dans l'exécution ou la livraison.

 

Indemnisation pour retarddoit au moins correspondre à un prix de location normal du bien fini.


9. une disposition sur la manière dont la livraison aura lieu.

 

10. la mention explicite, dans un paragraphe séparé et en caractères différents et gras, de la possibilité pour l'acheteur ou le clientpour la nullité de la convention ou d'une disposition contraire à la loiinvoquer en cas de non-respect des dispositions des articles 7 (entrées obligatoires) et 12 (garantie financière) de la loi. En outre, le texte de ces deux articles doit être intégralement intégré à l'accord.

 

11. la reconnaissance par les parties qu'elles ont eu connaissance des informations et documents ci-dessus au cours des 15 derniers jours.

Sanction:l'absence des mentions obligatoires ou annexes susvisées est sanctionnée par la nullité du contrat ou de la clause contraire. La nullité doit être invoquée par l'acquéreur ou le maître d'ouvrage avant la passation de l'acte authentique ou, s'il s'agit d'un contrat de construction, avant la réception provisoire.

 

Dans ce cadre, il convient de se référer à la mission d'audit du notaire pour les contrats de vente. Après tout, si un acte authentique est passé, il doit indiquer que les dispositions des articles 7 et 12 ont été respectées. Si le notaire constate que la convention n'est pas conforme aux dispositions des articles pertinents, il doit refuser d'exécuter l'acte.